Dolda fel i bostadsrätt - så fungerar det

Först och främst. Felansvaret för bostadsrätter och fastigheter skiljer sig åt till vissa delar och regleras i olika lagrum. En sak som däremot är gemensam är att köparens undersökningsplikt är långtgående. Den är med andra ord mycket omfattande. 

Felansvaret för bostadsrätt regleras i huvudsak av köplagen. Där kallas inte felen för dolda fel som i jordabalken (som reglerar fastighetsaffärer). I köplagen är begreppet: Fel i bostadsrätt. Däremot ger reglerna i jordabalken vägledning för hur köplagens felregler ska tolkas.  

Utgångsläget är i normala fall att en bostadsrätt köps i befintligt skick. Befintligt skick betyder att bostadsrätten säljs som den står och är på kontraktsdagen.  

För att köparen i efterhand ska kunna åberopa fel i bostadsrätten (och nå framgång) måste lägenheten vara i väsentligt mycket sämre skick än förväntat efter kontraktsdagen.  

Säljaren är inte ansvarig för normalt slitage och åldersrelaterade fel mellan kontrakt och tillträde. Säljaren ansvarar inte heller för fel och brister som borde ha upptäckts vid en noggrann undersökning.  

 Det kan med andra ord vara mycket svårt att få ersättning eller kompensation för eventuella fel i en bostadsrätt. Därför är det viktigt för dig som köpare att ta din undersökningsplikt på allvar när du köper en bostadsrätt. 

Visst, säljaren har en upplysningsskyldighet. Det innebär i korta drag säljaren ska upplysa om sådant som kan vara av betydelse för köparen. Tänk däremot på att säljarens upplysningsskyldighet inte går att jämföra med köparens undersökningsplikt. 

Ett bra tips: Lägg lite tid på att noga läsa säljarens svar i den så kallade Frågelistan som oftast följer med i objektbeskrivningen. 

Upptäcker du som köpare tecken på fel i bostadsrätten så utökas (i de allra flesta fall) ditt ansvar ytterligare. Då måste du som köpare göra en mer ingående undersökning.  

Om säljaren lämnar upplysningar om misstanke om fel och brister utvidgas också köparens undersökningsplikt.  

Tänk på: Ibland är det svårt att fullgöra sin undersökningsplikt själv. Då kan du ta hjälp av en sakkunnig person eller professionell besiktningsman för att undersöka bostadsrätten.

En annan sak som är viktig när det gäller köp av bostadsrätt är att undersökningsplikten inte bara innefattar själva lägenheten. Det innefattar även förhållanden gällande bostadsrättsföreningen.  

Det innebär att du som köpare bland annat måste läsa bostadsrättsföreningens stadgar och senaste årsredovisning. Men även att sätta sig in i just den här föreningens eventuella för- och nackdelar. Här kan du läsa mer om undersökningsplikten.  

Slutsats:  Det är både spännande och roligt att köpa bostadsrätt, men det kräver en hel del av dig som köpare. Det gäller att lägga ned tid och engagemang för att affären ska bli så och säker och trygg som möjligt. Då minimerar du risken för ovälkomna överraskningar.