Felansvar vid köp av bostadsrätt och fastighet

Eftersom en bostadsrätt är lös egendom regleras felansvaret i köplagen. Branschpraxis och reglerna i jordabalken rörande köp av fastighet ger också vägledning för hur köplagens felregler ska tolkas.

Utgångsläget är ofta att bostadsrätten köps i befintligt skick d.v.s. det skick den är vid undertecknandet av överlåtelseavtalet. Säljaren ansvarar dock alltid för sina garantier och utfästelser om bostadsrätten liksom om skicket på lägenheten försämras på grund av en olyckshändelse mellan överlåtelseavtalet och tillträdet. Säljaren är dock inte ansvarig för normalt slitage och åldersrelaterade fel mellan kontrakt och tillträde.

Säljaren ansvarar inte heller för fel och brister som borde ha upptäckts eller misstänkts vid en noggrann undersökning. Som köpare har man alltså en långtgående undersökningsplikt. Ibland är det svårt att fullgöra sin undersökningsplikt själv. Då kan man ta hjälp av en sakkunnig person eller professionell besiktningsman för att undersöka bostadsrätten. Observera dock att undersökningsplikten inte anses automatiskt uppfylld i och med att en besiktning gjorts.

Det är inte bara själva lägenheten som undersökningsplikten omfattar, utan även förhållanden gällande bostadsrättsföreningen. Undersökningsplikten innefattar bl.a. att läsa bostadsrättsföreningens senaste årsredovisning. I årsredovisningen anges ofta t.ex. viktig information om föreningens planerade reparations- och ombyggnadsåtgärder.

Det är alltså till stor del köparens undersökningsplikt som avgör om det är fråga om ett fel som säljaren ska svara för. Upptäcker köparen tecken på fel så utvidgas köparens ansvar och det krävs att köparen gör en mer ingående undersökning. Lämnar säljaren upplysningar om misstanke om fel och brister utökas också köparens undersökningsplikt.

Säljaren har också en upplysningsplikt. Det innebär att man som säljare ska upplysa om sådant som man kan förstå kan vara av betydelse för köparen att veta.

För fel som inte hade kunnat upptäckas av köparen är säljaren i normala fall ansvarig. För att utgöra fel i bostadsrätt ska felet alltså ha funnits vid köptillfället men inte varit upptäckbart och inte heller förväntat utifrån bostadsrättens skick och ålder.
För att vara ett fel, ska det också vara ett väsentligt fel. Som kan antas ha påverkat bostadsrättens marknadsvärde om felet hade varit känt innan köpet.

En köpare har möjlighet att åberopa fel inom två år. Detta innebär att köparen måste ha reklamerat felet senast två år från tillträdet. Köparen kan dock inte utan vidare vänta i två år från tillträdet med att reklamera fel som hen upptäckt eller borde ha upptäckt tidigare än så. Själva reklamationen ska ske inom skälig tid efter det att hen märkt eller borde ha märkt felet. Vad som avses med ”inom skälig tid” går inte att ge något exakt svar på, men reklamation ska alltså ske så snart köparen upptäckt felet.

Jordabalkens regler styr bedömningen om det är fel i fastighet. Utgångspunkten är att fastigheten köps i det skick den faktiskt är på kontraktsdagen.

Enligt jordabalken ska fastigheten stämma överens med vad som avtalats mellan parterna och inte heller avvika från vad köparen haft anledning att förutsätta vid köpet.

Säljaren ansvarar alltid för sina garantier och utfästelser. Dessutom ansvarar säljaren för om skicket försämras på grund av en olyckshändelse mellan köpekontraktet och tillträdet. Däremot kan säljaren inte hållas ansvarig för normalt slitage och åldersrelaterade fel.

Köparens undersökningsplikt är långtgående. Som köpare kan man inte åberopa fel i efterhand som man hade kunnat eller bort upptäcka vid en noggrann undersökning. Det kan vara klokt att ta hjälp av en sakkunnig person eller professionell besiktningsman för att undersöka fastigheten. Värt att notera är dock att undersökningsplikten inte anses automatiskt uppfylld i och med att en besiktning gjorts. I normala fallet finns det dessutom en hel del saker att undersöka som inte omfattas av en normal överlåtelsebesiktning.

Det är alltså till stor del köparens undersökningsplikt som avgör om det är fråga om ett fel som säljaren ska svara för. Upptäcker köparen tecken på fel så kan köparens ansvar utvidgas och det krävs då att köparen gör en mer ingående undersökning. Lämnar säljaren upplysningar om misstanke om fel och brister utökas också köparens undersökningsplikt. Likaså kan en notering i besiktningsprotokollet utöka köparens undersökningsplikt.

Säljaren ansvarar normalt för så kallade dolda fel. Det finns då tre grundkriterier som ska vara uppfyllda för att kunna åberopas.

• Felet ska ha funnits vid köptillfället

• Felet ska inte gått att upptäcka vid en noggrann undersökning

• Felet ska inte vara förväntat utifrån fastighetens ålder, pris och övrig information som framkommit vid köpet

Det krävs också att det dolda felet är av större karaktär, det vill säga det kan antas ha påverkat fastighetens marknadsvärde om felet hade varit känt innan köpet. Uppfylls dessa förutsättningar kan köparen ha rätt till ersättning från säljaren.
Eftersom reglerna i jordabalken är dispositiva kan säljaren friskriva sig från felansvar i en s.k. friskrivningsklausul. En sådan klausul ska vara preciserad och tydlig. Det är viktigt att både köpare och säljare är medvetna om vad som avtalats.

Säljaren bär ansvar för dolda fel i fastighet i tio år. Det innebär att köparen måste ha reklamerat felet senast tio år från tillträdet. Köparen kan dock inte utan vidare vänta i tio år från tillträdet med att reklamera fel som han upptäckt eller borde ha upptäckt tidigare än så. Själva reklamationen ska ske inom skälig tid efter det att hen märkt eller borde ha märkt felet. Vad som avses med ”inom skälig tid” går inte att ge något exakt svar på, men reklamation ska alltså ske så snart köparen gjort upptäckten.