Dödsbon och försäljning av fastighet eller bostadsrätt
Det är mycket att tänka på när ett dödsbo ska sälja en fastighet eller en bostadsrätt som en avliden ägt. Förutom att hantera det känslomässiga i en närståendes bortgång finns en del praktiskt som måste utföras innan bostaden kan säljas. Vi reder ut de vanligaste frågorna om dödsbon vid försäljning av fastighet eller bostadsrätt.
1. En bouppteckning måste upprättas innan försäljningen
När någon avlidit måste alltid en bouppteckning upprättas. Det innebär att man skriftligen sammanställer den avlidnes och eventuell efterlevande maka/makes tillgångar och skulder i ett dokument. Bouppteckningen ska även visa vilka som är den avlidnes dödsbodelägare och som därmed har rätt att företräda dödsboet. Dödsbodelägare är den eller de som har laglig rätt till arv. Oftast är dödsbodelägarna släktingar till den avlidne eller personer som tilldelats arv genom testamente.
En bouppteckning kan upprättas privat eller av en professionell firma, exempelvis en begravningsbyrå eller jurist. Vår rekommendation är att alltid ta professionell hjälp för att undvika felaktigheter. Via Fastighetsbyrån kan du anlita Familjens Jurist till ett rabatterat pris.
Läs mer om Juridisk rådgivning här.
Bra att känna till!
Bouppteckningen är dödsboets legitimationshandling.
2. Varför behövs bouppteckningen vid försäljning av egendom?
Eftersom bouppteckningen är en legitimationshandling som visar vilka som har rätt att företräda dödsboet så måste en bouppteckning vara upprättad. Med en upprättad bouppteckning kan man ingå köpeavtal.
För att kunna avsluta försäljningen, genom tillträdet, krävs att bouppteckningen också är registrerad hos Skatteverket. Vilket brukar framgå av ett villkor i köpeavtalet.
3. Vad är skillnaden på en upprättad och en registrerad bouppteckning?
En upprättad bouppteckning är en sammanställd och klar bouppteckning, signerad av bouppgivaren (sammanställaren) samt två förrättningsmän, redo att inges till Skatteverket.
En registrerad bouppteckning är granskad, stämplad och godkänd av Skatteverket.
4. Ge fullmakt för dödsbodelägare som inte kan närvara vid försäljningen
När egendom säljs måste en skriftlig köpehandling upprättas mellan köpare och säljare. I det fall ett dödsbo säljer egendom måste alla dödsbodelägare skriva under köpehandlingen för att försäljningen ska vara giltig. Ibland har dock en eller flera delägare inte möjlighet att närvara vid försäljningen. Delägaren/na kan då ge fullmakt till någon annan person som man litar på som kan företräda fullmaktsgivaren. Fullmakten ska utformas på ett visst sätt och vara skriftlig.
Vi rekommenderar att mäklaren hjälper till att ta fram en fullmakt så att den blir rätt utformad.
Bra att veta:
På grund av krav i penningtvättlagstiftningen kommer mäklaren att genomföra en kundkännedomskontroll. I den ingår bland annat en ID-kontroll av samtliga dödsboägare.
5. Finns en boutredningsman utsedd?
En boutredningsman kan ibland av olika anledningar till exempel om dödsbodelägarna inte kommer överens eller om det har annan praktisk betydelse blivit utsedd att företräda dödsboet av Tingsrätten. Boutredningsmannen har bland annat i uppdrag att ta hand om och reda ut dödsboet, se till att arvet fördelas korrekt samt företräda dödsboet i olika frågor, exempelvis vid försäljning av fastigheter eller bostadsrätter.
Om Tingsrätten utsett en boutredningsman företräder denne ensam dödsboet i samband med en bostadsförsäljning. Om det finns många dödsbodelägare - eller om dödsbodelägarna inte är överens - kan det finnas fördelar med att det utsetts en boutredningsman. Dessutom behöver mäklaren då bara uppnå kundkännedom/ ID-kontroll på boutredningsmannen – inte alla dödsbodelägare. I vissa fall kan samtycke krävas från alla dödsbodelägare.
Här hittar du en länk till Tingsrätten, där du kan läsa mer om bodelning, boutredningsman, arvskifte m.m.
6. Vad är en friskrivningsklausul?
När dödsbon säljer är det vanligt att man efterfrågar en friskrivningsklausul som helt eller delvis kan befria säljaren/dödsboet från ansvar för dolda fel i fastighet/köprättsliga fel i bostadsrätt. Denna klausul används oftast när kunskapen om bostadens skick är liten. En friskrivningsklausul påverkar ofta slutpriset då köparens lagstadgade rätt att hävda fel och kräva ekonomisk ersättning eller skadestånd minskas.
7. Ska man sälja i dödsboets eller arvingens namn?
Det finns fler frågor att ta ställning till än en försäljning av bostad i egenskap av dödsbodelägare. Därför bör man se över dödsboet i sin helhet, för att bestämma vad som passar bäst i det unika fallet.
Om bostaden säljs i dödsboets namn ska också deklaration och beskattning ske av dödsboet. Dödsbodelägarna är solidariskt ansvariga för en eventuell vinstskatt till följd av bostadsaffären. Det är viktigt att särskilja skyldigheterna i egenskap av dödsbodelägare för dödsboets räkning och privatperson.
Om bostaden istället säljs efter att dödsboet är skiftat säljer arvtagaren i egenskap av privatperson. Det innebär att bostaden ingår i arvtagarens privata deklaration tillsammans med övriga inkomster och utgifter.
I praktiken finns också annat som kan vara till fördel om man låter dödsboet sälja. Det är när tillgångarna i dödsboet inte är så stora.
När dödsboet säljer - Om ett fel upptäcks i framtiden som säljaren (dödsboet) anses vara ansvarig för kan dödsboet maximalt bli skyldigt att betala vad dödsboet hade i nettotillgångar (dvs efter reglering av tillgångar och skulder). Därför brukar det rekommenderas att försäljning sker i dödsboets namn.
När dödsboet är skiftat och arvtagaren/na säljer - Om ett fel upptäcks i framtiden där säljaren (arvtagaren/na) anses vara ansvarig för blir säljaren ansvarig för hela ersättningsbeloppet/skadebeloppet. Man tar då inte hänsyn till om dödsboet hade mindre tillgångar än skadans storlek.
Bra att veta:
Om dödsfallet skett för mer än fyra år sedan övergår ett oskiftat dödsbo till att anses bedriva näringsverksamhet. Skattesatsen är då annorlunda.
8. Lagfart för dödsbo vid försäljning av fastighet
Gäller det en fastighet som ska säljas i dödsboets namn så måste lagfart sökas för dödsboets räkning, en dödsbolagfart. Det görs med hjälp av den registrerade bouppteckningen. När lagfart beviljats är dödsboet registrerat som ägare av fastigheten. Dödsboet måste vara lagfaren ägare för att köparen ska kunna söka lagfart. Ibland kan man dock söka lagfart både för säljaren som dödsbo och för köparen vid samma tillfälle. Lagfarten beviljas då i två steg, så att lagfartskedjan blir rätt.
9. Till vilket konto ska handpenning och slutlikvid/slutbetalning sättas in?
När det är dags för utbetalning av handpenning och slutbetalning vid tillträdet ska dödsboets pengar som huvudregel sättas in på ett av dödsboets konton. Om dödsbodelägarna önskar utbetalning till andra konton än dödsboets är förutsättningen att alla dödsbodelägare är överens och ger en gemensam instruktion om detta. Tänk i så fall på att reda ut alla skattefrågor innan pengarna används.
10. Skattefrågor i samband med försäljning av dödsboets fastighet eller bostadsrätt
Året efter det att en bostad sålts måste försäljningen deklareras. Har försäljningen inneburit en vinst kommer denna att beskattas. Tänk på att i god tid räkna ut skatten så att pengar kan avsättas och betalas in till Skatteverket när det är dags.
Läs mer om hur man beräknar vinstskatt under "Dags att deklarera"
Är du intresserad av att sälja eller bara nyfiken på värdet?
Boka ett möte med oss, på något av våra lokala mäklarkontor eller digitalt. Vi hjälper dig gärna med en kostnadsfri värdering, startar en värdebevakning åt dig och svarar på dina frågor.
