Vinstskatt och avdrag vid försäljning av bostad - så fungerar det
Ska du deklarera din bostadsförsäljning? Här får du veta vilka regler som gäller för deklaration av bostadsförsäljning - hur du räknar ut om du gör en vinst eller förlust och hur stor din vinstskatt blir. Vi går även igenom när du kan skjuta upp betalningen av skatten, och vad slopad uppskovsränta innebär - samt 10 skatteavdrag som du kanske inte känner till.
Datum för deklaration 2025
Du som sålde din bostad under 2024 behöver deklarera för det. Senast den 2 maj 2025 ska deklarationen för 2024 lämnas in. Men det finns några fler datum att hålla reda på:
Viktiga datum för deklaration av bostadsförsäljning 2024
2 mars – Sista dag att skaffa digital brevlåda för att få deklarationen digitalt.
3–7 mars – Deklarationen skickas till digital brevlåda.
7 mars – Deklarationen finns som pdf på Mina sidor.
17 mars–15 april – Pappersdeklaration skickas ut.
18 mars – Deklarationen öppnar, du kan deklarera digitalt.
2 april – Sista dag att godkänna deklarationen utan ändringar för tidig skatteåterbäring.
2 maj – Sista dag att deklarera (om du inte har anstånd, då gäller 2 juni)
Slutskattebesked och skatteåterbäring
7–11 april – Skatteåterbäring för de som deklarerat digitalt senast 2 april, utan ändringar.
2–6 juni – Slutskattebesked och skatteåterbäring för de som deklarerat senast 2 maj.
4–8 augusti – Slutskattebesked och skatteåterbäring för de som inte fick det i april eller juni.
8–12 december – Slutskattebesked och skatteåterbäring för de som deklarerat senare eller saknar skatteregistrering i Sverige.
Betalning av kvarskatt
12 februari – För att undvika ränta om kvarskatten överstiger 30 000 kr.
5 maj – För att undvika ränta om kvarskatten är högst 30 000 kr.
14 juli – Betalning för de som fick slutskattebesked i april.
12 september – Betalning för de som fick slutskattebesked i juni.
12 november – Betalning för de som fick slutskattebesked i augusti.
12 mars 2026 – Betalning för de som fick slutskattebesked i december.
Vad är vinstskatt, kapitalvinstskatt och reavinst?
Vinstskatt kallas även för kapitalvinstskatt eller reavinstskatt - och är en skatt du måste betala om du säljer din bostad med vinst. (Om du har sålt med förlust - går vi igenom det lite längre ned i artikeln.) Skatten ligger idag på 22 procent av vinsten - och du ska deklarera och betala skatten till Skatteverket. Vilka avdrag du får göra beror på om du sålt en bostadsrätt eller en fastighet. Ordet reavinst - eller realisationsvinst - är ett äldre uttryck för kapitalvinst.
När ska vinstskatten betalas?
Försäljningen ska deklareras året efter du skrivit kontrakt. Vinstskatten ska betalas in samma år som du deklarerar. För att undvika kostnadsränta kan du göra en egen inbetalning, även kallad fyllnadsinbetalning till ditt skattekonto. Oavsett om du har gjort en vinst eller förlust måste du ta upp försäljningen i din inkomstdeklaration.
Du deklarerar din fastighetsförsäljning samma inkomstår som du och köparen skrev under köpekontraktet. Dagen för tillträde till bostaden spelar ingen roll. Inkomstår är kalenderåret före året då deklarationen lämnas in.
Uträkning av vinst eller förlust
Det finns olika avdragsmöjligheter vid försäljning av bostadsrätter eller fastigheter. För att veta om försäljningen ger en vinst eller förlust utgår du från försäljningspriset och justerar detta med avdrag och eventuellt tidigare uppskov.
På Skatteverket kan bostadsförsäljningen deklareras via Skatteverkets internettjänst Inkomstdeklaration 1. Försäljning av bostadsrätt deklareras på K6 – Försäljning – Bostadsrättoch Försäljning av småhus eller ägarlägenhet på K5 – Försäljning av småhus. Småhus är till exempel villa, radhus eller fritidshus.
När du sålt med vinst - ett räkneexempel
Eventuell vinst vid en försäljning ska tas upp i inkomstdeklarationen tillsammans med övriga inkomster. Du behöver dock inte skatta på hela vinsten om du har sålt en privatbostad utan endast 22/30 tas upp till beskattning. Så här fungerar det:
Om vi säger att du köper en lägenhet för 2 miljoner kronor - och säljer den för 3 miljoner kronor och du inte har några andra avdrag. Då har du alltså gjort en vinst på 1 miljon kronor.
Vinsten kvoteras sedan till 22/30 = ungefär 733 000 kronor
Det är denna summa du sedan betalar 30 procent i skatt för - vilket blir ungefär 220 000 kronor i slutändan.
Så utifrån 1 miljon kronor i vinstbetalar du alltså 220 000 kronor i vinstskatt - det vill säga 22 procent.
Uträkning om du har sålt en bostadsrätt
Om du har sålt en bostadsrätt utgår du först från försäljningspriset.
Sedan ska nedan dras av:
Försäljningskostnader
Inköpspris
Inköpskostnader
Förbättringsutgifter
Kapitaltillskott
Andel av inre reparationsfond vid försäljningen
Och nedan läggas till:
Andelen av inre reparationsfond vid köpet
Återföring av uppskov
Uträkning om du har sålt ett hus, villa, ägarlägenhet eller tomt
Även här börjar du med att utgå från försäljningspriset.
Sedan ska nedan dras av:
Försäljningsutgifter
Inköpspris
Inköpskostnader (tex lagfartskostnad)
Förbättringsutgifter
Och nedan läggas till:
Återföring av uppskov
Vilka avdrag kan du göra vid en försäljning av bostad?
När du räknar ut din vinst (eller en eventuell förlust) har du rätt att göra avdrag för ett stort antal olika utgifter.
Exempel på vad du kan göra avdrag för:
Mäklararvode
Fotografering
Styling
Energideklaration
Besiktning
Försäkring mot dolda fel
Grundförbättringar
Kostnader för lagfart och pantbrev
Reparationer och underhåll (under det år du säljer - eller de fem senaste åren)
Inköpskostnader
Kapitaltillskott
Överlåtelseavgift
Vad räknas som avdragsgilla förbättringar av bostaden?
Reparationer och underhåll är förbättringar som görs utan att du bygger om. Det kan handla om att du har bytt köksluckor, målat om väggarna, bytt lister eller köpt nya vitvaror.
Om du har reparerat och underhållit samma byggnadsdel vid flera tillfällen är det bara den senaste utgiften som du får göra avdrag för. Kostnaden måste uppgå till minst 5 000 kronor under ett kalenderår - och förändringarna måste ha resulterat i att bostaden är i ett bättre skick än när du köpte den. Utgiften får bara dras av om åtgärden är utförd under försäljningsåret eller de fem föregående åren.
Grundförbättringar är om du har byggt till, byggt om, byggt nytt, ändrat planlösning eller köpt ny utrustning som inte har funnits tidigare. Sådana större förändringar kan vara avdragsgilla även om det skedde för mer än 5 år sedan.
En kapitalförlust uppstår till exempel om du säljer din privatbostad till ett lägre försäljningspris än vad du köpte bostaden för. Kapitalförluster för privatbostäder är avdragsgilla till 50 procent och ger dig en skattereduktion.
Ett uppskov innebär att du som har sålt en bostad väntar med att betala vinstskatten, skjuter fram beskattningen av vinsten. Uppskovet begärs i samband med att du deklarerar bostadsförsäljningen - och du ansöker om detta hos Skatteverket.
Inkomståret 2021 togs ränta på uppskov vid bostadsförsäljning bort, för både nya och befintliga uppskov. Det betyder att det just nu inte tillkommer någon löpande extra kostnad för att skjuta fram beskattning av vinsten. Tänk på att detta kan komma att ändras igen vid ett senare tillfälle och att uppskov då kan beläggas med ränta igen.
