Vinstskatt och avdrag vid försäljning av bostad - så fungerar det

Vinstskatt kallas även för kapitalvinstskatt eller reavinstskatt - och är en skatt du måste betala om du säljer din bostad med vinst. (Om du har sålt med förlust - går vi igenom det lite längre ned i artikeln.) Skatten ligger idag på 22 procent av vinsten - och du ska deklarera och betala skatten till Skatteverket. Vilka avdrag du får göra beror på om du sålt en bostadsrätt eller en fastighet. Ordet reavinst - eller realisationsvinst - är ett äldre uttryck för kapitalvinst.

Försäljningen ska deklareras året efter du skrivit kontrakt. Vinstskatten ska betalas in samma år som du deklarerar. För att undvika kostnadsränta kan du göra en egen inbetalning, även kallad fyllnadsinbetalning till ditt skattekonto. Oavsett om du har gjort en vinst eller förlust måste du ta upp försäljningen i din inkomstdeklaration.

Du deklarerar din fastighetsförsäljning samma inkomstår som du och köparen skrev under köpekontraktet. Dagen för tillträde till bostaden spelar ingen roll. Inkomstår är kalenderåret före året då deklarationen lämnas in.

Eventuell vinst vid en försäljning ska tas upp i inkomstdeklarationen tillsammans med övriga inkomster. Du behöver dock inte skatta på hela vinsten om du har sålt en privatbostad utan endast 22/30 tas upp till beskattning. Så här fungerar det:

Om vi säger att du köper en lägenhet för 2 miljoner kronor - och säljer den för 3 miljoner kronor och du inte har några andra avdrag. Då har du alltså gjort en vinst på 1 miljon kronor.

Vinsten kvoteras sedan till 22/30 = ungefär 733 000 kronor

Det är denna summa du sedan betalar 30 procent i skatt för - vilket blir ungefär 220 000 kronor i slutändan.

Så utifrån 1 miljon kronor i vinst betalar du alltså 220 000 kronor i vinstskatt - det vill säga 22 procent.

Det finns olika avdragsmöjligheter vid försäljning av bostadsrätter eller fastigheter. För att veta om försäljningen ger en vinst eller förlust utgår du från försäljningspriset och justerar detta med avdrag och eventuellt tidigare uppskov.

Din vinstskatt är 22 procent av slutsumman. Behöver du beräkningshjälp för din bostadsförsäljning? På Skatteverkets hemsida kan få hjälp med att räkna ut vinst eller förlust, skatt och möjligt uppskovsbelopp.

På Skatteverket kan bostadsförsäljningen deklareras via Skatteverkets internettjänst Inkomstdeklaration 1. Försäljning av bostadsrätt deklareras på K6 – Försäljning – Bostadsrätt och Försäljning av småhus eller ägarlägenhet på K5 – Försäljning av småhus. Småhus är till exempel villa, radhus eller fritidshus.

Om du har sålt en bostadsrätt utgår du först från försäljningspriset.

Sedan drar du av följande:

• Försäljningsutgifter

• Inköpspris

• Inköpskostnader

• Förbättringsutgifter

• Kapitaltillskott

• Andel av inre reparationsfond vid försäljningen
  
  Och lägger till:

• Andelen av inre reparationsfond vid köpet

• Återföring av uppskov

Även här börjar du med att utgå från försäljningspriset. Sedan drar du av följande:

• Försäljningsutgifter

• Inköpspris

• Inköpskostnader (tex lagfartskostnad)

• Förbättringsutgifter

Och lägger till:

• Återföring av uppskov

När du räknar ut din vinst (eller en eventuell förlust) har du rätt att göra avdrag för ett stort antal olika utgifter.

Exempel på vad du kan göra avdrag för:

• Mäklararvode

• Fotografering

• Styling

• Energideklaration

• Besiktning

• Försäkring mot dolda fel

• Grundförbättringar

• Kostnader för lagfart och pantbrev

• Reparationer och underhåll (under det år du säljer - eller de fem senaste åren)

• Inköpskostnader

• Kapitaltillskott

• Överlåtelseavgift

Reparationer och underhåll är förbättringar som görs utan att du bygger om. Det kan handla om att du har bytt köksluckor, målat om väggarna, bytt lister eller köpt nya vitvaror.

Om du har reparerat och underhållit samma byggnadsdel vid flera tillfällen är det bara den senaste utgiften som du får göra avdrag för. Kostnaden måste uppgå till minst 5 000 kronor under ett kalenderår - och förändringarna måste ha resulterat i att bostaden är i ett bättre skick än när du köpte den. Utgiften får bara dras av om åtgärden är utförd under försäljningsåret eller de fem föregående åren.

Här hittar du Skatteverkets regler för reparationer och underhåll.

Grundförbättringar är om du har byggt till, byggt om, byggt nytt, ändrat planlösning
eller köpt ny utrustning som inte har funnits tidigare. Sådana större förändringar kan vara avdragsgilla även om det skedde för mer än 5 år sedan.

Här hittar du Skatteverkets regler för grundförbättringar.

En kapitalförlust uppstår till exempel om du säljer din privatbostad till ett lägre försäljningspris än vad du köpte bostaden för. Kapitalförluster för privatbostäder är avdragsgilla till 50 procent och ger dig en skattereduktion.

Exempel: Om din förlust är 100 000 kronor menas att ditt avdrag blir 50 000 kronor. Du får skattereduktion med 30 procent av det avdragsgilla beloppet 50 000 kronor - alltså 15 000 kronor. Hos Skatteverket kan du läsa mer om hur skattereduktionerna fungerar.

Ett uppskov innebär att du som har sålt en bostad väntar med att betala vinstskatten, skjuter fram beskattningen av vinsten. Uppskovet begärs i samband med att du deklarerar bostadsförsäljningen - och du ansöker om detta hos Skatteverket.

Inkomståret 2021 togs ränta på uppskov vid bostadsförsäljning bort, för både nya och befintliga uppskov. Det betyder att det just nu inte tillkommer någon löpande extra kostnad för att skjuta fram beskattning av vinsten. Tänk på att detta kan komma att ändras igen vid ett senare tillfälle och att uppskov då kan beläggas med ränta igen.

Hos Skatteverket hittar du information om uppskov med skatten när du har sålt din bostad.