Friskrivningsklausul – en guide för säljare och köpare

För att kunna lägga in en friskrivningsklausul i ett köpekontrakt eller ett överlåtelseavtal måste köpare och säljare tillsammans vara överens om att ett sådant villkor ska användas. Det är därför klokt av säljaren att vara tydlig med sin vilja att friskriva sig från ansvar redan i samband med annonsering av bostaden. På så vis kan alla intressenter buda utifrån den förutsättningen. 

Det finns två typer av friskrivningar. Antingen vill säljaren helt avstå från ansvar för dolda fel/fel i bostadsrätt. Dessa friskrivningar kallas generell friskrivning och innebär att köparen accepterar fastighetens eller bostadsrättens skick i sin helhet. Har säljaren lämnat uttryckliga garantier eller utfästelser för vissa funktioner i bostaden omfattas dessa som utgångspunkt inte av friskrivningen.  

VärderingVill du veta vad din bostad är värd? Boka in oss för en värdering så hjälper vi dig.

Boka värdering

Säljaren kan också vilja friskriva sig från ansvar för en specifik funktion, exempelvis fel på taket eller avloppet. Dessa friskrivningar kallas begränsad friskrivning.  

Bra att veta är att denna friskrivning avser det en friskrivning av fysiska fel enligt 4:19 Jordabalken. Det vill säga att så kallade rättsliga fel och rådighetsfel omfattas inte av denna friskrivning.

1. Om ett dödsbo ska sälja en bostad (villa, fritidshus, bostadsrätt)är det inte ovanligt att dödsbodelägarna har bristfällig kunskap om bostadens skick, exempelvis när renoveringar utförts, vem eller vilka som utfört renoveringar osv. Då kan det vara aktuellt att använda sig av en friskrivningsklausul.  
   Läs mer om dödsbon och försäljning av fastighet och bostadsrätt här  

2. Förekomsten av friskrivningsklausul är också vanlig när en god man utsetts av Överförmyndarnämndenattföreträda säljaren i försäljningsprocessen. Orsaken till att använda en friskrivning är oftast att gode mannen inte känner till skicket är på bostaden 

3. Om bostaden är gammal och skicket därefter så är det tämligen vanligt att säljaren önskar friskriva sig från ansvar för att slippa framtida krav. 

Det är viktigt att friskrivningsklausulen är korrekt formulerad. Ta därför alltid hjälp av mäklaren som har tillgång till branschgemensamt utformade klausuler för detta ändamål.  

Syftet med en generell friskrivningsklausul är att helt eller delvis avtala bort säljarens ansvar för dolda fel. Eftersom detta ofta innebär att priset blir lägre så kan en dolda fel-försäkring vara ett alternativ till en friskrivningsklausul, eftersom försäkringen täcker kostnaden om ett dolt fel upptäcks. På så sätt skyddas både säljaren och köparen från eventuell ekonomisk skada.
Man ska dock vara medveten om att dolda fel-försäkringar ofta har begränsningar, så kallade undantag. Detta innebär att det som inte omfattas i en dolda fel-försäkring ansvarar fortfarande säljaren för. Om man önskar teckna en dolda fel-försäkring och samtidigt friskriva sig mot dolda fel kan man därför nyttja en så kallad begränsad friskrivningsklausul som innebär att säljaren friskriver sig från alla eventuella dolda fel som dolda fel-försäkringsprodukten inte omfattar.

Här kan du läsa mer om vår Dolda Fel-försäkring 

Var tydlig med din vilja i god tid, exempelvis genom att information om att bostaden säljs med friskrivningsklausul finns med redan i annonseringen av bostaden i objektsbeskrivningen. Budgivaren blir då i tidigt skede medveten om att man köper bostaden med risken att man i efterhand kan ha svårt att hävda dolt fel eller fel i bostadsrätt och kan lämna bud därefter. Har du däremot inte varit tydlig med din vilja att friskriva dig från visst ansvar i god tid finns risken att budgivaren i senare skede tvekar om att stå fast vid sitt bud.  Du bör också ta i beaktning att en friskrivningsklausul ofta betingar ett prisavdrag, dvs att det finns risk att priset på bostaden blir lägre. 

Om du vill köpa en bostad med friskrivningsklausul är det viktigt att tänka på att dina möjligheter att hävda dolt fel/fel i bostadsrätt helt eller delvis försvinner. Du får då själv bekosta avhjälpandet av de fel som säljaren annars kunnat bli ansvarig för. Därför är det viktigt att du gör en extra noggrann undersökning/besiktning innan du bestämmer dig för att köpa bostaden och till vilket pris. Ett tips kan vara att ta in en besiktningsman om man som köpare inte är så kunnig.