Eve giden yol – İsveç'te ev satın alma ve satma

İsveç'te genellikle üç yaygın konut türü vardır:

1. Gayrimenkul –Kendi arsanız üzerinde kendi evinizde oturursunuz. Kendi arsanız üzerinde bir ev satın almayı seçerseniz, bu konut ile ilgili hemen hemen tüm kararları ve sorumlulukları kendiniz alırsınız

   
   

2. Kat mülkiyeti – Bir apartman dairesinde oturursunuz ve burada oturma hakkına sahipsiniz. Siz ve evin diğer sakinleri gayrimenkulün sahibisiniz ve birlikte konut birliği olarak adlandırılan bir ortaklık birliği oluşturursunuz.

    

1. Kiralık daire – Bir apartman dairesinde oturursunuz ve bu konutun kirasını ödersiniz. Kiralanacak evler de vardır, ancak bir daire kiralamak ve aylık bir miktar ödemek en yaygın olanıdır.

Üç en yaygın konut türünün yanı sıra ikamet etmenin birkaç yolu daha vardır. Örneğin, bir ortaklık birliği olmadan kendi apartman dairenizin sahibi olduğunuz apartman daireleri vardır. Bu, diğer birçok ülkede bulunan konaklama türünü andırır, ancak bu İsveç'te nadirdir. Kiralamanın başka bir şekli, evin sahibi olmanız, ancak üzerinde bulunduğu arsayı arsa sahibinden kiralamanızdır.

Bir kiralık apartman dairesinde oturmayı seçerseniz, aynı zamanda bir konut birliği içinde olursunuz ve gayrimenkul hakkında diğerleri ile birlikte birlik içinde karar verirsiniz. Kendi duvarlarınızın içinde kararları sadece siz verebilirsiniz, ancak birliğin bazı yenileştirme veya tadilatları onaylaması gerekebilir.

Birlik içinde kaç üye ve hane olduğuna bağlı olarak üye olarak sizden beklenilenler arasında büyük bir fark olabilir. Basitleştirilmiş olarak, birlik ne kadar küçükse üye olarak katılma oranınız o kadar çok olur denebilir. Büyük bir birlik içinde genellikle pek fazla katılım gerekmez, ancak bu aynı zamanda daha az etkileme fırsatı olduğu anlamına da gelebilir. Bunu, nerede ve nasıl oturmak istediğinize karar vermeden önce bilmeniz önemlidir.

İsveç'teki tüm emlak komisyoncuları üniversite mezunudur ve devlet tarafından denetlenen bir kurum olan Emlak Komisyoncuları Müfettişliğinde kayıtlı olmalıdır. Emlak komisyoncularının faaliyetleri özel bir yasa olan Emlak Komisyoncuları Kanunu ile düzenlenmiştir ve bu nedenle İsveç'te bir ev satın almak için bir hukukçu ya da avukata gerek yoktur. Konut işlemi için gerekli ve yasalara uygun belgeleri temin etmek emlak komisyoncusunun sorumluluğudur.

İsveç'te emlak komisyoncusunu satıcı görevlendirir ve parasını öder. Emlak komisyoncuları genellikle bir konutu özel bir anlaşma ile satmak için özel bir hakka sahiptir. Yani, aynı konut için birden fazla emlak komisyoncusunun olması son derece nadirdir. Emlak komisyoncuları yasalara göre her iki tarafın menfaatlerini korumakla yükümlüdür ve bu nedenle İsveç'te alıcı aracılarına gerek yoktur. 

Emlak komisyoncusu konut için aracılık yapmak, alıcılar ve satıcıları bir araya getirmek ve ayrıca satıcının alıcının ev hakkında bilmesi gereken her şeyi anlatmasını sağlamakla sorumludur. Bu nedenle, gerekli tüm bilgileri derlemek ve bunların alıcının almasını sağlamak da komisyoncunun sorumluluğundadır.

İsveç'te, ev kredinizde ne kadar ödemek zorunda olduğunuz konusunda amortisman şartı ve konut değerinin yüzde 85'inden fazlasını borçlanamayacağınız anlamına gelen bir ipotek kredisi kuralı vardır. Bir konut satın almayı planlıyorsanız, bu kurallar ve hangi farklı seçeneklerin bulunduğu hakkında iyi bilgi almak için farklı bankalarla konuşmanız önerilir. Ayrıca, işlemin başında yazılı bir kredi taahhüdüne sahip olduğunuzdan emin olun. Ev satın almak için kredi almanız gerekiyorsa, sözleşmeyi imzalamadan önce size bu bağlamda bir teklif vermenin başlayıp başlamadığını soracaktır.

Konut aramanın farklı yolları vardır ve gelecekteki evinizi bulmak zaman alıcı olabilir. İnternette, bu işlemi kolaylaştıracak ve hızlandırabilecek birçok web sitesi vardır. Konut arayanlar için en popüler web siteleri Hemnet.se ve Booli.se siteleridir, ancak ayrıca doğrudan komisyoncularının kendi web sitelerine de bakabilirsiniz. Bu sayfalarda fiyat istatistiklerini ve kullanılabilir karşılaştırma rakamlarını bulabilirsiniz. Farklı konut alanlarını ziyaret etmek ve birden fazla görüşe kulak vermek akıllıca bir tavsiyedir.

İsveç'te konut gösteriminin en yaygın biçimi, açık gösterimdir. Bu, emlak komisyoncusunun reklamlarında evin ne zaman gösterileceğini belirtmesi ve tüm alıcıların evi belirlenen tarih ve saatte görmeye davet etmesi anlamına gelir. Çoğu durumda, evi görmek için emlak komisyoncusundan özel randevu da alınabilir.

Daha yaygın hale gelmiş bir durum, alıcıların evi önceden görmek istemeyi yani umuma açık göstermeden önce evi görmeye gelmeyi talep etmeleridir. Bazı durumlarda bu evin açık görüşten önce satılmasına da neden olabilir. Çünkü alıcılar her zaman ev için teklif verme hakkına sahiptirler ve satıcı bir teklifi kabul etmek ve evi reklamı yapılan göstermeyi yapmadan da satmayı tercih edebilir. Belirli bir evle çok ilgileniyorsanız, emlak komisyoncusunu erken haberdar etmeniz akıllıca olabilir. 

Evi görme sırasında evi dikkatle incelemek için zaman zaman ayırmanız önemlidir. Çünkü alıcı olarak evi inceleme yükümlülüğü denilen bir inceleme göreviniz vardır. Bu, sözleşmeyi imzaladıktan sonra evde tespit edebileceğiniz olası hata ve kusurlar için satıcının sorumlu tutulamayacağı anlamına gelir. Açık bir gösterimde dikkatli bir inceleme yapmak zor olabilir, bu nedenle bireysel bir ev gösterme talebinde bulunmak akıllıca olacaktır. Böylece, karar vermeden önce evi sakin kafayla görebilir ve inceleyebilirsiniz.

Ayrıca, bilirkişi yardımıyla evi incelemek nadir bir durum değildir. Bilirkişi, neredeyse normal bir inceleme kapsamında olmayan her şeyi inceler. Bilirkişi size, incelemeye nelerin dahil olduğunu ve neleri bizzat incelemek zorunda olduğunuzu söyleyecektir.

Satıcı, evi piyasada reklamı yapılmadan önce de incelemeyi seçebilir. Böyle bir konut için alıcı olarak bir inceleme protokolü alırsınız. Bu kolay ve rahat bir yoldur, ancak bu durumda alıcı olarak protokol kapsamında olmayan bölümleri incelemek de önemlidir.

Bir kat mülkiyeti satın alacaksanız, birliğin mali durumunu da bilmelisiniz. Aldığınız broşürde genellikle mali durum gösterilir, bunun dışında lütfen birliğin son yıllık raporu ve ana sözleşmesini de inceleyin. Yıllık raporları okumaya alışkın değilseniz, yardım almak faydalı olabilir. Örneğin, ev satın almak için kredi alacaksınız banka, birliğin mali durumunu incelemeniz için size yardımcı olabilir. 

Oldukça sık teklif verilir, bunun sonucunda konut reklamında belirtilen fiyat aşılır. Ancak, son fiyat başlangıç fiyatından daha düşük olabilir. Bunun yerine, yeni inşa edilen evlerin çoğu için sabit fiyat belirlenir; bu durumda genellikle bir ev görme turunda ilgisini bildiren kişiye evi ilk önce satın alma fırsatı sunulur.

İsveç'te bir teklif, bunu veren kişi için bağlayıcı değildir. Yani teklif, alıcı ve satıcının satın alma anlaşmasını imzalayıncaya kadar bağlayıcı değildir. Satıcı, belirli bir fiyatla satmak zorunda değildir; aksine, bir anlaşma imzalanana kadar işlem sırasında herhangi bir zamanda satışı geri çekebilir. Satıcı ayrıca, evi en yüksek teklifi vermeyen teklif sahibine satmayı tercih edebilir. 

Emlak komisyoncusu sözleşme imzalanmadan önce gelen tüm teklifleri satıcıya ibraz etmek zorundadır. İsveç yasalarına göre emlak komisyoncusu tüm teklif sahipleri ve verilen teklifler hakkında bir liste tutmak zorundadır. Bu liste, emlak komisyoncusu dosyasını bıraktığında alıcı ve satıcının taşınma gününe katılmalarına izin verir.

Sözleşmede bu işlem için nelerin geçerli olduğu belirlenir. Örneğin, ödemenin ne zaman yapılacağı. Öncelikle depozito. Normal şartlar altında genellikle satın alma fiyatının % 10’u olan bir depozitonun ödenmesi için yedi ila on günlük bir süre tanınır. Kalan alış fiyatı taşınma günü ödenir.

Sözleşmede ayrıca, normal olarak kabul edilenin dışında satışa neler dahil edileceği de düzenlenir. Lütfen Eve neler dahildir) bölümünü okuyun ya da emin olmadığınızı düşünüyorsanız emlak komisyoncunuza danışınız. 

Bir satın alma sözleşmesine olası satın alma koşulları da yazılır. Bunlar diğerlerinin yanı sıra konut kredisi ya da bir incelemeyi içerebilir. Bir kat mülkiyeti söz konusu olduğunda, alıcı için geçerli olan bir şartın birlik ve üyeleri tarafından da onaylanması gerekir. Emlak komisyoncusu, sözleşmeyi imzalarken yasanın gerektirdiği gibi alıcı kimliğini belgelemek zorundadır.

Bazı durumlarda bir sözleşme imzalamak stresli olabilir. Tavsiyelerden biri, herhangi bir sorunuz varsa sözleşmeyi imzalamadan önce emlak komisyoncusu ile konuşmanız olacaktır. Eğer hala emin olmadığınızı düşünüyorsanız, sözleşmeyi imzalamadan önce bir arkadaşınızın size eşlik etmesini rica etmeniz ya da bir tercüman tutmak akıllıca olabilir. 

Sözleşme ve taşınma arasındaki süre, satıcının bir evden ayrılması ve alıcının yeni evine gelmesine hazırlanmaları için iyi bir zamandır. 

Son temizlik her iki tarafı da etkileyen bir şeydir ve sözleşmede açıkça düzenlenmiştir. Son temizlik çok kapsamlı bir iştir ve bunu kendinizin yapması zordur. Satıcı olarak son temizliğin ne kadar kapsamlı olduğunu bilmek zorundasınız ve buna göre bir temizlik şirketi tutup tutmayacağınıza karar vermelisiniz.

Evdeki herhangi bir şey satış ve taşınma günü arasında normal aşınma ve yıpranma nedeniyle parçalanırsa masrafları alıcının karşılaması olağandır. Buna karşın herhangi bir şey bozulursa ya da satıcının ihmali ya da bir kaza nedeniyle büyük ölçüde bozulursa, bozulan şeyi tamir etmek veya değiştirmek genellikle satıcının sorumluluğundadır.

Taşınma günü, satın alma fiyatını ödediğiniz ve yeni evinizin anahtarlarını aldığınız gündür. Bu gün, yeni ev için tüm sorumluluğu üstlendiğiniz gündür. Eve gerçekten o gün ya da daha sonraki bir tarihte taşınmanıza bakılmaksızın. Taşınma günü itibariyle eviniz için bir sigorta yaptırmak zorundasınız.

Taşınma gününde alıcı ve satıcı emlak komisyoncusunun ofisinde ya da alıcının bankasında buluşurlar. Buluşma sırasında emlak komisyoncusu satıcı ve alıcı için son belgeleri sunar. Emlak komisyoncusu, her şeyin yolunda gitmesi için alıcı ve satıcının bankası ile temas halindedir. Sonunda, emlak komisyoncusu görevi sırasında yaptığı çeşitli işleri açıklayan bir rapor verir. Belgeler ayrıca, teklif vermeye katılanların bir teklif listesini de içerir.

Bir eve nelerin dahil olduğu ve bu nedenle satın almaya dahil edilebileceği İsveç'te yasalarca düzenlenir. Evde genellikle bırakılan malzemeler arasında dolaplar, ocak, buzdolabı, derin dondurucu, çamaşır makinesi ve kurutucu bulunmaktadır. Daha fazla bilgi için emlak komisyoncunuza başvurun. Satıcı bu kurallarda istisna yapabilir. Bunun, tercihen evi görmeden önce sürecin başlarında ortaya çıkması önemlidir. Hangi kuralların hariç tutulacağı alıcı ve satıcı arasında yapılan anlaşmada düzenlenir.

En iyi konut anlaşmasında bile süreç boyunca soru işaretleri ortaya çıkabilir. Örneğin, alıcı olarak beklemediğiniz bir şey olursa, doğrudan satıcıya başvurmalısınız. Bu gibi durumlarda emlak komisyoncusu sadece yol gösterebilir ve her iki tarafı bilgilendirebilir, ancak alıcı veya satıcının lehine hareket edemez. Lütfen emlak komisyoncunuza hangi kuralların geçerli olduğunu ve olası bir sorunu çözmek için ne yapabileceğinizi sorun. 

Bununla birlikte, emlak komisyoncusunun bir hata yaptığını düşünüyorsanız, doğrudan ona başvurabilirsiniz. İlk irtibattan sonra kendinizi hala memnun hissetmiyorsanız, emlak komisyoncusuna yazılı bir şikayet göndermelisiniz. Süreci örneğin, şikayetleri mektup veya e-posta yoluyla ileterek belgelendirin.Süreci örneğin, şikayetleri mektup veya e-posta yoluyla ileterek belgelendirin. Hala aynı fikirde değilseniz, tüketici olarak emlak piyasası şikayet kurulundan konunun incelenmesini talep edebilirsiniz. 

Yeni yapılmış mülkiyet haklı konut şöyle satın alınır. Burada - bir konuta olan ilginizi bildirmenizden itibaren konutun taşınmanıza hazır hale gelinceye kadar geçen değişik aşamaları- izleyebilirsiniz.

İşlem halinde
İşlem Halinde, konut projesinin satış ve inşası öncesinde hazırlık aşamasında olduğu anlamına gelir.  Proje için şimdiden istek bildiriminde bulunun, böylece projeyle ilgili planlara ilişkin daha geniş bilgi edinirsiniz. 
Satış işlemlerine başlandığında hazır olmanız için başka bir şey yapıp yapmama konusunda da bilgilendirilirsiniz, örneğin konutların dağıtımı sırasında olası sıra numarasının belirlenmesi için bazı konut yapımcıları konut talibi olarak kayıtlı olmanız şartını aramaktadır. 

Satılık
Olası ilgi bildirimi kaydı tamamlandığında geriye kalan daireler web sayfasında yayımlanarak satışa sunulur. Yeni inşaat projeleri, sıkça ya emlakçının ofisinde ya da inşaatın yakınındaki özel lokallerde gösterime sunulur. 

Güncel projenin satış işlemlerinin nasıl yürütüldüğü konusunda bilgi edinmek için sorumlu emlakçıyla irtibat kurun.

Rezervasyon sözleşmesi/satış sözleşmesi imzalayın
Kabul ettiğiniz bir konut teklif edildiğinde rezervasyon sözleşmesi ya da satış sözleşmesi imzalamanın zamanı gelmiştir. Bu aşamada ekonominizi gözden geçirmiş ve bankanızdan kredi sözü almış olmanızı öneririz.
Banka görüşmesi için yardım isterseniz, projenin sorumlu emlakçısına bunu sorun.

Rezervasyon sözleşmesi
Rezervasyon  sözleşmesi bir tür ilgi bildirimidir ve konut inşasını yapan müteahhitle imzalanır. Bu genellikle projenin piyasada yarattığı ilgiyi araştırmak için erken bir aşamada yapılır. Rezervasyon sözleşmesi hukuki olarak bağlayıcı değildir ve kısaca müteahhidin belli bir konutu belli bir ücret karşılığında sizin için ayırması anlamına gelir. Bunun ücreti toplam tutarın bir bölümünü oluşturur ve son ödeme yapıldığında tutardan mahsup edilir. 

 Bu aşamada satın almaktan vazgeçebilir ve müteahhidin işlem masrafları haricinde rezervasyon ücretini geri alabilirsiniz.

 Satış sözleşmesi 
Satış sözleşmesi sizinle yeni oluşmuş olan kat sahipleri derneği arasında yaptığınız ve konutu satın alacağınızı taahhüt ettiğiniz bir sözleşmedir.  Bu aşamada binanın edinim, işletim ve sermaye giderlerini gösteren maliyet hesaplaması hazırlanmıştır.  Maliyetler hesaplanmıştır ve örneğin peşinat yani ödeme tutarı, aylık ücret ve konuta taşınmayla ilgili koşullarda değişikler yapılabilir.    Ancak, alıcıyı haksız değişikliklerden koruyan bir yasal düzenleme vardır, buna göre alıcı bazı durumlarda konutu satın almaktan cayabilmektedir. 

Satış sözleşmesi hukuken bağlayıcı olduğu için, yersiz değişiklikler dışındaki durumlarda alıcı satın alıştan cayamaz.    Bu, tazminat ödemeye yol açabilecek bir sözleşme ihlali olarak görülür.  Dernek, peşinat alma konusunda Şirketler Genel Müdürlüğünden izin almışsa, sözleşmenin imzalanması sırasında derneğe peşinat ödemenize ilişkin maddeyi sözleşmeye koyabilirler.   Peşinatın miktarı değişebilir. Daha önceki aşamada rezervasyon ücreti ödemişseniz bu miktar peşinattan mahsup edilir. 

Satış sözleşmesi imzalanırken kat sahipleri derneği sizin üyelik başvurunuzu değerlendirir, öte yandan kullanım yetkisi verilmeden önce resmi üyeliğiniz sonuçlanmamıştır.

Demirbaş seçimi
Hepsinde değil ama birçok konut projesinde yeni konutun demirbaşlarının seçiminde katılımcı olma konusunda olanak verilmektedir.  Seçim olanakları ve maliyet farklılıkları projeden projeye değişir.  Güncel projeyle ilgili olarak duruma ilişkin bilgi için sorumlu emlakçıyla irtibat kurun.

Kullanım yetkisi sözleşmesi
Kat sahipleri derneği, ekonomik planı tamamladıktan ve mülkiyet haklı konutların kullanım yetkisini devretmek için Şirketler Genel Müdürlüğünden izin aldıktan sonra kat sahipleri derneği ile kullanım yetkisi sözleşmesi imzalarsınız, bu genelde konuta taşınma tarihinden birkaç ay önce yapılır. Çoğu durumlarda miktarı değişebilen kısmi bir ödeme yaparsınız, daha önceden yapılan olası avans ödemeleri bu miktardan mahsup edilir.   Kullanım yetkisi sözleşmesi imzalandığında dairenin yasal sahibi olursunuz.    

Ekonomik plandaki bilgiler şimdi kesinleşmiştir ve satış sözleşmesindeki hesaplanmış olan maliyetler sözleşmeyle belirlenmiştir.   Alıcı bu aşamada artık cayamaz, aksi halde tazminat ödemeye yol açabilecek bir sözleşme ihlali olarak görülür.

Dernek kullanım yetkisi sözleşmesini imzalamadan önce dernek üyesi olup olamayacağınıza karar verir.  Daha önceden kullanım yetkisi sözleşmesini imzaladıysanız üyelik değerlendirmesi yapılmıştır, ama şimdi resmi olarak üyeliğe alınmış olursunuz.

Şimdiki konutunuzu satmanın zamanı geldi
Şimdiki konutunuzu satma düşüncesindeyseniz buna hazırlanmanın zamanıdır. Yeni konuta taşınma tarihine uygun olacak şekilde bir satış planı yapmanıza yardımcı oluruz.

Yeni konutunuz yapılıyor
Yeni konutunuzun inşası ilerledikçe çalışmaların nasıl gittiği konusunda sürekli bilgilendirilirsiniz, bazı projelerde özel belirlenmiş saatlerde inşaat alanını ziyaret için davet de edilebilirsiniz. 

Denetim
Yeni konuta taşınmadan önce bağımsız bir denetimci tarafından konutun son bir denetimi yapılır ve yapının profesyonelce yapılıp yapılmadığı değerlendirilir. Burada taraflar müteahhit ile kat sahipleri derneğidir. 
Birçok durumda konutun alıcısı olarak sizde orada bulunabilirsiniz ve yaptığınız olası demirbaş seçimlerInin doğru olup olmadığını kontrol edebilirsiniz, çünkü bunlar  son denetimin kapsamına girmez.

Nihayet taşınmaya hazır 
Kullanım yetkisi sözleşmesinde kesin taşınma tarihi belirtilmemişse bu tarih en geç taşınmanızdan üç ay önce bildirilmiş olmalıdır. Son ödeme genellikle taşınmadan birkaç gün önce yapılır ama en geç taşınılan gün son ödemenin yapılması gerekir. Taşınılan gün yeni konutunuzun anahtarlarını teslim alırsınız. 
Genelde aynı gün birden fazla kişi yeni konutlarını teslim alacakları için taşınmanızın mümkün olduğu kadar kolay olması amacıyla asansörü kullanma tarihi/süresi önceden belirlenmiş olarak size bildirilebilir.

Yeni konutunuzu güle güle kullanın
Yeni yapılmış bir konut satın almak, kural olarak hazır bir konut almaktan çok daha uzun süren bir işlemdir, ama burada oturan ilk kişi olmanın verdiği duyguyu hissettiğinizde bunun beklemenize değdiğini hissedeceksinizdir.