Vägen hem – att köpa och sälja bostad i Sverige

I Sverige finns i huvudsak tre vanligt förekommande boendeformer:

1. Fastighet – Du bor i ett eget hus på egen mark. Väljer du att köpa ett hus på egen mark så bestämmer och ansvarar du över, i stort sett, allt som rör ditt boende.
   

2. Bostadsrättslägenhet – Du bor i en lägenhet och äger rätten att bo där. Du och de andra boende i huset äger fastigheten och ingår tillsammans i en gemensam förening, en så kallad bostadsrättsförening.
   

3. Hyresrättslägenhet – Du bor i en lägenhet och hyr ditt boende. Det finns även hus att hyra men det är vanligast att man hyr en lägenhet och betalar en månatlig summa.
   

Utöver de tre vanligaste boendeformerna finns det flera andra sätt att bo på. Det finns till exempel ägarlägenheter, ett koncept där man äger sin lägenhet utan gemensam förening. Det liknar den boendeform man hittar i många andra länder, men det är ovanligt i Sverige. En annan form är arrende vilket innebär att du äger huset men inte marken huset står på, utan hyr den av markägaren.

Väljer du att bo i en bostadsrättslägenhet är du samtidigt med i en bostadsrättsförening och bestämmer då över fastigheten tillsammans med de andra i föreningen. Det är endast inom dina egna väggar som du själv bestämmer men även där kan det vara så att föreningen måste godkänna vissa renoveringar eller ombyggnationer.

Det kan vara stor skillnad på vad som förväntas av dig som medlem beroende på hur många medlemmar och bostäder som ingår i föreningen. Förenklat kan man säga att ju mindre föreningen är desto mer måste du som medlem engagera dig. I en större förening krävs oftast inte alls lika stort engagemang men det kan också innebära mindre möjlighet att påverka. Detta är viktigt att veta innan du bestämmer dig för var och hur du vill bo.

Alla fastighetsmäklare i Sverige är högskoleutbildade och måste vara registrerade hos en statlig tillsynsmyndighet, Fastighetsmäklarinspektionen. Mäklarnas verksamhet regleras i en speciell lag, Fastighetsmäklarlagen, och därför behövs det inga jurister eller advokater för att genomföra ett bostadsköp i Sverige. Det är mäklaren som ansvarar för att skapa de dokument som behövs, och är juridiskt lämpliga, vid en bostadsaffär.

I Sverige är det säljaren som anlitar och betalar mäklaren. Mäklare har oftast ensamrätt att sälja en bostad vilket regleras i ett avtal med ensamrätt. Det är alltså ytterst ovanligt att en och samma bostad har flera mäklare. Enligt lagen så är mäklaren skyldig att tillvarata båda parters intressen och därför behövs det inga köparmäklare i Sverige. 

Mäklaren ansvarar för att förmedla bostaden, föra samman köpare och säljare och ska även verka för att säljaren talar om allt som köparen behöver veta om bostaden. Det är alltså mäklarens ansvar att sammanställa all nödvändig information och se till att köparen får den.

I Sverige finns det krav på hur mycket du måste betala tillbaka på ditt bostadslån, amorteringskrav, och en regel som innebär att du inte får låna mer än 85 procent av bostadens värde, ett bolånetak. Ett tips är att prata med olika banker så att du får bra information om dessa regler och vilka olika alternativ du har när du planerar att köpa en bostad. Se även till att skaffa ett skriftligt lånelöfte tidigt i processen. Behöver du låna pengar för att köpa bostaden kommer mäklaren att fråga dig om ett sådant i samband med att en budgivning startar eller innan du skriver kontrakt.

Det finns flera olika sätt att söka efter bostäder och att hitta sitt framtida hem kan vara tidskrävande. På nätet finns det flera hemsidor som kan underlätta och effektivisera processen. De mest populära hemsidorna för bostadsökande är Hemnet.se och Booli.se men du kan även gå in direkt på mäklarnas egna hemsidor. På dessa sidor hittar du mycket prisstatistik och jämförelsetal som kan vara till användning. Ett klokt råd är att besöka olika bostadsområden och att gå på många visningar. 

Den vanligaste formen av bostadsvisning i Sverige är en så kallad öppen visning. Det innebär att mäklaren talar om i sin annons när visningen ska ske och att alla spekulanter är välkomna att besöka bostaden på utsatt datum och klockslag. I de flesta fall finns det också möjlighet att boka enskilda visningar med mäklaren.

En företeelse som har blivit allt vanligare är att spekulanter begär en förhandsvisning av bostaden, alltså ber att få komma och se bostaden redan innan den öppna visningen. I vissa fall kan det leda till att bostaden också säljs innan den öppna visningen har varit. Spekulanter har nämligen möjlighet att lägga bud på bostaden när som helst och säljaren kan välja att acceptera ett bud och sälja bostaden även innan den utannonserade visningen. Är du väldigt intresserad av en viss bostad kan det därför vara klokt att meddela mäklaren om det tidigt. 

Under visningen är det viktigt att du tar dig tid att undersöka bostaden noga. Som köpare har du nämligen en skyldighet att undersöka bostaden, en så kallad undersökningsplikt. Det innebär att du efter signerat kontrakt inte kan kräva säljarens ansvar för eventuella fel och skavanker i bostaden, som du hade kunnat upptäcka. Det kan vara svårt att göra en noggrann undersökning under en öppen visning, därför kan det vara klokt att be om en enskild visning. Då kan du i lugn och ro titta och undersöka hemmet innan du bestämmer dig.

Det är inte ovanligt att dessutom ta hjälp av en besiktningsman för att undersöka bostaden. Besiktningsmannen undersöker nästan allt men det finns saker som inte omfattas av en normal besiktning. Besiktningsmannen talar om för dig vilka delar som ingår i besiktningen och vilka saker du själv måste undersöka.

Säljaren kan även välja att besiktiga bostaden innan den annonseras ut på marknaden. Som köpare till en sådan bostad får man ett besiktningsprotokoll att ta del av. Det är ett smidigt och bekvämt sätt men även vid dessa fall är det viktigt som köpare att se över de delar som inte omfattas i protokollet.

Om du ska köpa en bostadsrätt så måste du även sätta dig in i föreningens ekonomi. Oftast redovisas ekonomin i prospektet du får i samband med visningen, se annars till att ta del av den senaste årsredovisningen och föreningens stadgar. Är du inte van vid att läsa årsredovisningar så kan det vara bra att ta hjälp. Ska du till exempel låna pengar till bostadsköpet så kan banken hjälpa till att se över föreningens ekonomi.

Det blir relativt ofta budgivning vilket får till följd att priset som står i bostadsannonsen överstigs. Men det kan också bli ett lägre slutpris än utgångspriset. För merparten av alla nyproducerade bostäder sätts istället ett fast pris, då gäller normalt turordning där den som anmält sitt intresse först erbjuds möjligheten att köpa bostaden.

Ett bud i Sverige är inte bindande för den personen som lägger det. Budet blir nämligen inte bindande förrän både köpare och säljare har undertecknat ett köpeavtal. Säljaren är inte heller skyldig att sälja till ett visst pris utan kan välja att dra tillbaka försäljningen när som helst under processen fram till att ett avtal är tecknat. Säljaren kan dessutom välja att sälja bostaden till en budgivare som inte har lagt det högsta budet. 

Mäklaren är skyldig att framföra alla bud, som kommer innan kontrakt är påskrivet, till säljaren. Enligt svensk lag ska mäklaren föra en förteckning över alla budgivare och de bud som läggs. Denna förteckning får köpare och säljare ta del av i samband med tillträdesdagen då mäklaren lämnar över sin journal. 

I kontraktet bestäms vad som ska gälla för affären. Till exempel när betalningen ska ske. I första hand handpenningen. Det normala är att man brukar få sju till tio dagar på sig att betala en handpenning som oftast ligger på 10 procent av köpeskillingen. Resterande köpeskilling betalas på tillträdesdagen.

I kontraktet regleras även vad som ska ingå i köpet utöver det som anses vara normalt. Läs gärna kapitlet Vad ingår i bostaden? eller fråga din mäklare om du känner dig osäker.

Eventuella villkor för köpet skrivs också in i köpekontraktet. Det kan bland annat röra sig om villkor för bostadslån eller en besiktning. När det gäller bostadsrätter så har man till exempel alltid ett villkor för att köparen ska godkännas av föreningen och bli medlem i densamma. När man skriver kontrakt kommer mäklaren därför dokumentera köparens identitet, vilket man är skyldig att göra enligt lag.

Det kan upplevas stressande att skriva på ett kontrakt. Ett tips är att prata med mäklaren om du har några frågor inför kontraktsskrivningen. Om du fortfarande känner dig osäker kan det vara klokt att be en vän följa med eller anlita en tolk just för kontraktsskrivningen. 

Perioden mellan kontrakt och tillträde är en bra tid för att förbereda sig – säljaren för att lämna ett hem och köparen för att komma till sitt nya. 

Flyttstädningen är något som berör båda parter och är klart och tydligt reglerat i kontraktet. En flyttstädning är mycket omfattande och det är svårt att göra det själv. Som säljare bör du därför ta reda på hur omfattande flyttstädningen är och därefter ta ett beslut om du ska anlita en städfirma eller inte.

Om något i bostaden går sönder på grund av normalt slitage och ålder mellan försäljning och tillträdesdagen är gängse att köparen står för kostnaden. Går något däremot sönder eller försämras påtagligt till följd av säljarens ovarsamhet, eller av en olyckshändelse, ansvarar normalt säljaren för att återställa eller byta ut det som gått sönder.

Tillträdesdagen är den dagen då du betalar köpeskillingen och får nycklarna till ditt nya hem. Det är nu som du har helt och fullt ansvar för det nya boendet. Oavsett om du faktiskt flyttar in den dagen eller gör det vid ett senare tillfälle. Från och med tillträdesdagen bör man skaffa en försäkring för sitt boende.

På tillträdesdagen träffas köpare och säljare på mäklarens kontor eller hos köparens bank. Under mötet presenterar mäklaren de slutgiltiga dokumenten för säljaren och köparen. Mäklaren har även kontakt med köparens och säljarens bank så att allting går rätt till. Slutligen överlämnar mäklaren en journal som beskriver vilka olika moment som mäklaren har utfört under uppdragets gång. I dokumentationen ingår också anbudsförteckningen som talar om vilka som deltagit i en eventuell budgivning.

Vad som är tillbehör till en bostad och därför ingår i ett köp regleras i lag i Sverige. Exempel på tillbehör som normalt lämnas kvar i en bostad är garderober, spis, kyl, frys, tvättmaskin och torktumlare. Fråga gärna din mäklare om närmare information. Säljaren kan göra undantag från dessa regler. Det är då viktigt att det framkommer tidigt i processen, gärna innan visning. Vad som ska undantas regleras sedan i det avtal som skrivs mellan köpare och säljare.

Även vid den bästa bostadsaffären kan det uppstå frågetecken längs vägen. Framkommer det till exempel något som du som köpare inte har förväntat dig ska du vända dig direkt till säljaren. I dessa fall kan mäklaren endast vägleda och informera de båda parterna men inte agera för varken köpare eller säljare. Fråga gärna din mäklare vilka regler som gäller och hur du ska gå tillväga för att lösa eventuella problem. 

Tycker du däremot att mäklaren har gjort något fel så kan du vända dig direkt till denne. Om du fortfarande känner dig missnöjd efter en första kontakt så ska du lämna in en skriftlig reklamation till mäklaren. Dokumentera processen genom att exempelvis förmedla reklamationen via brev eller e-post. Kommer ni ändå inte överens kan du som konsument be att få din sak prövad av Fastighetsmarknadens Reklamationsnämnd. 

Så går det till att köpa nyproducerad bostadsrätt. Här kan du följa de olika stegen – från att du har anmält intresse för en bostad till dess att den står klar för inflyttning.

På gång
På Gång innebär att bostadsprojektet är i förberedelsestadiet inför kommande försäljning och byggnation. Gör en intresseanmälan för projektet redan nu så kan du få mer information om planerna för projektet. 
Du kan också få information om huruvida du behöver göra något mer för att vara förberedd när försäljningen drar igång då det t.ex. hos vissa bostadsbyggare krävs att du är registrerad spekulant hos dem då det styr din eventuella köplats vid fördelning av bostäderna.

Till Salu
När bearbetning av eventuella intresseregister är avklarade så erbjuds kvarvarande lägenheter genom att publiceras på hemsidan. Nya byggprojekt brukar ofta presenteras i särskilda visningslokaler, antingen på mäklarens kontor eller i närheten av byggplatsen. 

Ta kontakt med ansvarig mäklare för att få information om hur försäljningen i aktuellt projekt går till. 

Teckna bokningsavtal/förhandsavtal
Erbjuds du en bostad som du tackar ja till så är det dags att teckna ett bokningsavtal alternativt ett förhandsavtal. I detta skede rekommenderar vi att du har gått igenom din ekonomi och skaffat ett lånelöfte via din bank. 
Vill du ha hjälp med en bankkontakt, fråga projektets ansvarige mäklare.

Bokningsavtal
Bokningsavtalet är en form av intresseanmälan och tecknas med bostadsbyggaren. Detta sker ofta i ett tidigt skede av projektet då man är intresserad av att undersöka intresset av marknaden. Bokningsavtalet är inte juridiskt bindande och innebär kortfattat att byggherren reserverar en viss bostad åt dig mot en viss bokningsavgift. Avgiften är en del av totalsumman och avräknas när slutbetalning sker. 

I detta skede kan du som köpare kliva av köpet och återfå bokningsavgiften bortsett från en summa som motsvarar byggarens administrativa kostnader.

Förhandsavtal
Förhandavtal är ett bindande avtal mellan dig och den nybildade bostadsrättsföreningen där du förbinder dig att köpa bostaden. I detta skede finns en ekonomisk kostnadskalkyl framtagen som redovisar de beräknade kostnaderna för föreningens förvärv av fastigheten samt beräknade drifts- och kapitalkostnader. Kostnaderna är beräknade och förutsättningarna kan och får ändras gällande t ex insats dvs. köpeskilling, månadsavgift och inflyttning. Dock finns en lagreglering som skyddar köparen mot oskäliga förändringar som i vissa fal ger köparen rätt att kliva av köpet. 

Eftersom förhandsavtalet är juridiskt bindande kan köparen inte kliva av köpet under andra förutsättningar än oskäliga förändringar. Det betraktas som kontraktsbrott som kan leda till skadestånd. Har föreningen tillstånd från Bolagsverket att ta emot förskott har de rätt att avtala att du skall erlägga förskott till föreningen i samband med avtalstecknande. Förskottets storlek kan variera. Har du i tidigare skede erlagt en bokningsavgift tillgodoräknas det beloppet. 

I samband med förhandstecknandet så gör också bostadsrättsföreningen en medlemskapsprövning på dig, du blir dock inte formellt antagen som medlem i föreningen förrän upplåtelse har skett.

Inredningsval
I många, men inte alla, bostadsprojekt erbjuds möjlighet att vara med och påverka inredningen i den nya bostaden. Valmöjligheterna och skillnaderna i kostnad varierar från projekt till projekt. Kontakta ansvarig mäklare för att få information om hur det ligger till i aktuellt projekt.

Upplåtelseavtal
När bostadsrättsföreningen upprättat en ekonomisk plan och erhållit tillstånd från Bolagsverket att upplåta bostadsrätter tecknar du upplåtelseavtal med bostadsrättsföreningen vanligtvis sker detta några månader före inflyttningsdagen. Du erlägger i många fall en dellikvid som kan variera i belopp, eventuellt tidigare erlagt förskott tillgodoräknas. Det är vid upplåtelseavtalet som du blir juridiskt ägare till lägenheten. 

Uppgifterna i den ekonomiska planen är nu definitiva och de beräknade kostnaderna från förhandsavtalet har nu fastställts. Köparen kan inte kliva av köpet i det här skedet utan det betraktas som ett kontraktsbrott som kan leda till skadestånd.

Innan föreningen undertecknar upplåtelseavtalet prövar den om du kan godtas som medlem i föreningen. Har du tidigare tecknat förhandsavtal så skedde medlemskapsprövningen i samband med det men det är först nu du formellt blir antagen som medlem.

Dags att sälja din nuvarande bostad
Har du för avsikt att sälja nuvarande bostad så är det dags att förbereda det. Vi hjälper dig att lägga upp en plan för försäljningen så att den passar in med inflyttning i den nya bostaden.

Din nya bostad växer fram
Under tiden som din nya bostad växer fram så kommer du att få fortlöpande information om hur arbetet fortskrider, i vissa projekt så kan du också bli inbjuden att besöka byggarbetsplatsen under särskilt bestämda tider.

Besiktning
Innan du tillträder din nya bostad så görs en slutbesiktning av en oberoende besiktningsman som bedömer huruvida byggnationen är fackmannamässigt utförd. Parter är bostadsbyggaren och bostadsrättsföreningen. 
I många fall får du som köpare av bostaden möjlighet att närvara och då kan du kontrollera att dina ev. tillval blivit som de ska eftersom det inte omfattas av slutbesiktningen.

Äntligen klart för tillträde
Om inte definitiv tillträdesdag angetts tidigare i upplåtelseavtalet så måste det meddelas senast tre månader före din tillträdesdag. Slutbetalning sker ofta några dagar innan tillträdesdagen men skall dock ske senast på tillträdesdagen. På tillträdesdagen får du nycklarna till din nya bostad. 
Då det i många fall är flera som får tillgång till sin nya bostad samtidigt så kan det vara så att du får en förutbestämd tid att nyttja hissen för att din flytt skall flyta på så smidigt som möjligt.

Njut av din nya bostad
Att köpa en nyproducerad bostad är i regel en mycket längre process än att köpa en befintlig bostad, men när du får möjlighet att känna känslan av att vara den första att bo just här så kommer du att känna att det var värt att vänta.