Put do doma – kupoprodaja stana u Švedskoj
Kupoprodaja stana je često i najveća životna investicija, a može biti komplikovano razumeti sve delove tog procesa. Ovde želimo da Vam olakšamo snalaženje kroz švedsko tržište nekretnina i omogućimo uslove za sigurnu kupoprodaju.
Takođe imamo i mogućnost da posredujemo za tumača, koji može biti od pomoći prilikom važnih momenata vezanih za Vašu kupoprodaju. Slobodno stupite u kontakt sa nekom od naših kancelarija.
U niže navedenoj rubrici, dajemo opisnu sliku tržišta stanova Švedske, te objašnjavamo kako teče proces prilikom kupoprodaje stana.
Oblici stanovanja u Švedskoj
U Švedskoj postoje u glavnom tri oblika stanovanja:
Nekretnina (Fastighet) – Živite u sopstvenoj kući na sopstvenom zemljištu. U slučaju da želite kupiti kuću na sopstvenom zemljištu, odlučujete i odgovarate za gotovo sve što je vezano za Vaše stanovanje.
Stan sa pravom stanovanja (Bostadsrättslägenhet) – Živite u stanu i nosilac ste prava na stanovanje u tom stanu. Vi i ostali stanari u zgradi posedujete predmetnu nekretninu i deo ste tzv. udruženja nosioca prava na stanovanje (bostadsrättsförening).
Stan sa kirijom (Hyresrättslägenhet) – Živite u stanu i plaćate kiriju za isti. Postoje takođe i kuće za iznajmljivanje ali se najčešće iznajmljuje stan i plaća mesečna kirija.
Osim tri navedene forme stanovanja, postoje i drugi načini stanovanja. Postoje, na primer, vlasnički stanovi, a to je koncept kada ste sami vlasnik svog stana, bez zajedničkog udruženja. Ovo je slično obliku stanovanja u mnogim drugim zemljama, ali je retkost kao pojava u Švedskoj. Drugi oblik je zakup (arrende), što znači da ste vlasnik kuće ali ne i zemljišta na kom kuća stoji, već ste to zemljište uzeli u zakup od vlasnika zemljišta.
U slučaju da odaberete stan sa pravom stanovanja (bostadsrättslägenhet), istovremeno ćete biti član udruženja nosioca prava na stanovanje.(bostadsrättsföreningen) Vi odlučujete sami, jedino u okviru zidova Vašeg stana, ali i u tom slučaju može biti tako da udruženje mora dati odobrenje u vezi nekih renoviranja ili naknadne dogradnje.
Postoje razlike u tome koliko se od Vas kao člana očekuje u zavisnosti od broja članova i nekretnina u udruženju. Prosto rečeno, što je manje udruženje to je Vaš angažman kao člana udruženja veći. U većem udruženju nije potreban toliki angažman, ali to može i da znači da je mogućnost uticaja manja. Ovo je važno da znate pre nego što se odlučite gde i kako želite da živite.
Uloga agenta za prodaju nekretnina
Svi agenti za prodaju nekretnina (mäklare) u Švedskoj imaju visoko obrazovanje i moraju biti registrovani kod državnih kontrolnih vlasti (Fastighetsmäklarinspektionen). Delatnost agenata za nekretnine je regulisana posebnim zakonom, te u Švedskoj nisu potrebni advokati i pravnici kako bi se sprovela kupoprodaja nekretnine. Agent za nekretnine je taj koji je odgovoran za sačinjavanje potrebnih dokumenata, koji su pravno valjani, prilikom kupoprodaje nekretnine.
U Švedskoj je prodavac taj koji angažuje i plaća agenta za nekretnine. Agent za nekretnine ima najčešće isključivo pravo na prodaju neke nekretnine, što se reguliše ugovorom o isključivom pravu. Stoga je izuzetno neobično da jedan stan ima više agenata za prodaju nekretnina. Po zakonu je agent za prodaju nekretnina obavezan da vodi računa o interesima obe stranke, te stoga posebni agent za kupovinu nekretnina nije potreban u Švedskoj.
Agent za nekretnine je odgovoran za posredovanje nekretnine, za posredovanje između kupca i prodavca, a mora i raditi na tome da prodavac obavesti kupca o svemu potrebnom u vezi nekretnine. Agent za nekretnine stoga odgovara za kompletiranje neophodne informacije,kao i za dostavljanje iste kupcu.
Priprema pred kupoprodaju stana
U Švedskoj postoji uslov koliko ste dužni da otplatite od kredita za stan (amorteringskrav), te pravilo o tome da ne smete uzeti kredit veći od 85 % vrednosti stana, tzv. maksimum kredita za stan (bolånetak). Jedan savet je da razgovarate sa različitim bankama, kako bi ste dobili valjanu informaciju o ovim pravilima i alternativama koje bi ste imali prilikom planiranja kupovine stana. Takođe morate pribaviti pismenu potvrdu o mogućem dobijanju kredita u početku procesa. U slučaju da Vam je potreban kredit kako bi ste kupili stan, Vaš agent za nekretnine će Vas pitati o tome prilikom početnog davanja ponude ili pre nego što potpišete ugovor.
Postoje razne mogućnosti za nalaženje stana, pa može biti potrebno dosta vremena za pronalaženje svog budućeg doma. Na Internet mreži postoje više web stranica koje Vam mogu olakšati i efektivizirati proces. Najpopularnije web stranice za nekretnine su Hemnet.se i Booli.se, ali možete i direktno ući na web stranicu agenta za nekretnine. Na ovim stranicama ćete naći dosta statistike o cenama i upoređujuće brojeve koji mogu biti od koristi. Pametno bi bilo posetiti razne stambene kvartove i ići na što više prezentacija nekretnina.
Prezentacija nekretnina
Najuobičajeniji oblik prezentacije nekretnina u Švedskoj je tzv. otvorena prezentacija (öppen visning). To znači da agent za nekretnine, u svom oglasu, obaveštava kada će se obaviti prezentacija nekretnine i da su svi interesenti dobrodošli da posete stan određenog datuma i u određeno vreme. U većini slučajeva postoji i mogućnost zakazivanja prezentacije, sa agentom za nekretnine, za pojedinca.
Novija pojava, koja je i sve češća, je ta da interesenti zahtevaju prevremenu prezentaciju stana, tj. traže da posete i vide stan pre zvanične i otvorene prezentacije. U nekim slučajevima to može rezultirati prodajom stana pre zvanične i otvorene prezentacije. Interesenti imaju zapravo mogućnost da daju ponudu za stan kada god to hoće, a prodavac se može odlučiti da prihvati ponudu i proda nekretninu čak i pre nego što je oglas o prezentaciji nekretnine objavljen. Ako ste vrlo zainteresovani za neki stan, valja u ranoj fazi obavestiti agenta za nekretnine o tome.
Kontrola i inspektiranje (besiktning)
Tokom prezentacije nekretnine, važno je da usmeriti pažnju na detaljnu kontrolu stana. Vi ste u svojstvu kupca zapravo dužni da kontrolišete stan, što se drugačije naziva kontrolna dužnost (undersökningsplikt). To znači da ne možete, nakon potpisivanja ugovora, zahtevati odgovornost od prodavca za eventualne greške i felere u stanu, koje ste mogli sami da primetite. Može biti teško da se obavi detaljan pregled nekretnine tokom otvorene prezentacije, pa bi zato valjalo tražiti posebnu prezentaciju. U tom slučaju možete polako i u miru pregledati stan, pre nego što se odlučite.
Nije neobično uzeti u pomoć nadzornika (besiktningsman) kako bi ste kontrolisali stan. Nadzornik pregleda skoro sve, ali postoje stvari koje nisu obuhvaćene redovnom kontrolom. Nadzornik će Vam saopštiti koji momenti ulaze u redovnu kontrolu a koje stvari morate sami pregledati.
Prodavac može i da angažuje nadzornog organa pre nego što objavi oglas na tržištu nekretnina. Kao kupac takvog stana Vi dobijate uvid u nadzorni izveštaj (besiktnings-protokoll). To je vrlo bezbolan i pogodan način ali i u tom slučaju je važno da kupac kontroliše one stvari koje nisu obuhvaćene protokolom.
Ako želite da kupite stan sa pravom stanovanja (bostadsrätt), morate se i uneti u knjigovodstvo udruženja. Često je knjigovodstvo prikazano u prospektu kojeg dobijate istovremeno sa prezentacijom nekretnine. Tražite, u ostalom, uvid u godišnji obračun i statut udruženja. Dobro bi bilo da potražite pomoć u slučaju da niste upućeni kako da tumačite godišnji obračun. U slučaju da želite da pozajmite novac za kupovinu stana, to Vam banka može pomoći oko procene finansija udruženja.
Davanje ponude
Ponude se daju relativno često, tako da cena navedena u oglasu za nekretninu, često bude nadmašena. Ali konačna cena može biti i niža od početne cene. Na većinu novoizgrađenih nekretnina, stavlja se, umesto toga, određena cena i tada onaj koji prvi prijavi svoje interesovanje, dobija mogućnost da otkupi stan.
Ponuda u Švedskoj nije obavezujuća za osobu koja je daje. Ponuda nije vezujuća sve dok i kupac i prodavac ne potpišu ugovor. Prodavac nije ni u obavezi da proda za izvesnu cenu, već može da povuče prodaju kada god to želi u toku procesa, sve do potpisivanja ugovora. Prodavac ima, osim toga, pravo da proda nekretninu i onom ko nije dao najveću ponudu.
Agent za nekretnine je dužan da prodavcu izloži sve ponude koje se daju pre potpisivanja ugovora. Po Švedskom zakonu, agent za nekretnine mora voditi evidenciju o svim ponuđačima i ponudama koje su date. Uvid u ovu evidenciju imaju kako prodavci tako i kupci prilikom dana pristupa, kada agent predaje svoj izvještaj.
Ugovor
U ugovoru se definišu uslovi kupoprodaje. Na primer, kada treba izvršiti uplatu. Prvenstveno kaparu. U normalnim okolnostima rok uplate kapare, koja obično iznosi 10 posto od kupoprodajne cene. Ostatak kupoprodajne cene se uplaćuje na dan preuzimanja nekretnine.
U ugovoru se reguliše i to što će da ulazi u kupovinu preko onog uobičajenog. Pročitajte Šta ulazi u stan? (Vad ingår i bostaden?) ili pitajte Vašeg agenta ako niste sigurni.
U kupoprodajnom ugovoru se upisuju i eventualni uslovi kupoprodaje. Mogu, između ostalog, biti u pitanju uslovi za stambeni kredit ili nadzor. Kada su u pitanju stanovi sa pravom stanovanja, uvek sledi uslov o tome da kupac mora biti prihvaćen od udruženja i učlaniti se u isto. Kada se potpisuje ugovor, agent za nekretnine mora dokumentovati identitet kupca, što je po zakonu obavezno.
U nekim slučajevima može biti stresno prilikom potpisivanja ugovora. Jedan savet je da razgovarate sa agentom za nekretnine u slučaju da imate pitanja pre potpisivanja ugovora. Ako se još uvek osećate nesigurnim, dobro bi bilo da povedete sa sobom nekog prijatelja ili da angažujete tumača baš zbog potpisivanja ugovora.
Vreme između potpisivanja ugovora i preuzimanja stana
Period između potpisivanja ugovora i preuzimanja stana je pogodan za pripremu – prodavac da napusti dom a kupac da pristupi svom novom domu.
Čišćene stana prilikom selidbe je nešto što se tiče obe stranke, pa je jasno regulisano u ugovoru. Čišćenje stana prilikom selidbe je vrlo obimno i teško to čovek može uraditi sam. Stoga morate, u svojstvu prodavca, saznati koliko je obimno čišćenje stana prilikom selidbe, te onda odlučiti da li treba angažovati firmu za čišćenje ili ne.
Ako se nešto pokvari zbog uobičajenog habanja od starosti, između prodaje i preuzimanja nekretnine, uobičajeno je da kupac to plaća. Ako se, međutim, nešto pokvari ili znatno pogorša kao posledica nemarnosti prodavca, ili zbog nesreće, prodavac je odgovoran da isto nadoknadi ili izmeni to što se pokvarilo.
Dan preuzimanja stana
Dan preuzimanja stana je dan kada ste platili kupoprodajnu cenu i kada dobijate ključeve za Vaš novi dom. Od sada imate punu odgovornost za Vaš novi dom. Bez obzira da li se stvarno useljavate taj dan ili ćete to uraditi kasnije. Potrebno je pribaviti osiguranje za stan, počevši od dana preuzimanja stana.
Na dan preuzimanja stana,kupac i prodavac se sastaju u kancelariji agenta za nekretnine, ili u banci kupca. Tokom sastanka, agent za nekretnine prezentuje ostalu dokumentaciju ,prodavcu i kupcu. Agent za nekretnine stupa u kontakt sa bankom kupca i prodavca, kako bi se sve obavilo kako treba. Na kraju, agent za nekretnine predaje izveštaj koji opisuje momente koje je obavljao tokom zadatka. U dokumentaciju ulazi i evidencija ponuda, koja govori o tome ko su bili učesnici u eventualnom davanju ponuda.
Šta ulazi u stan?
Šta sve spada u pokretne stvari koje pripadaju stanu u Švedskoj je regulisano zakonom. Primeri pokretnih stvari koje pripadaju stanu i koje se obično ostavljaju prilikom prodaje su garderoberi, šporet, frižider, zamrzivač, mašina za veš i mašina za sušenje veša. Slobodno pitajte Vašeg agenta za nekretnine. Prodavac može da odstupi od ovih pravila. U tom slučaju je važno to obavestiti ranije u procesu, najbolje pre prezentacije nekretnine. Izuzetke od pravila treba regulisati ugovorom koji se potpisuje od strane kupca i prodavca.
Ako nešto ipak pođe pogrešno
Čak i kada se kupoprodaja odvija u najboljem redu, mogu uz put nastati nedoumice. Ako se pojavi nešto što Vi kao kupac niste očekivali, to se odmah obratite prodavcu. U tim slučajevima, agent za nekretnine može jedino da upućuje i informiše obe stranke, ali ne i da drži stranu kupca ili prodavca. Slobodno pitajte Vašeg agenta za nekretnine, što važi i kako da postupite u rešavanju eventualnih problema.
Ako pak smatrate da je agent za nekretnine negde pogrešio, morate se direktno njemu obratiti. Ako ste još uvek nezadovoljni nakon prvog kontakta, potrebno je da uputite pismenu reklamaciju agentu za nekretnine. Dokumentujte proces tako što ćete npr. dostaviti reklamaciju pismom ili e-poštom. Ako se i posle toga ne složite, Vi se možete u svojstvu kupca, žaliti Savjetu za reklamacije tržišta nekretnina (Fastighetsmarknadens Reklamationsnämnd).
Novogradnja - Uputstvo za kupovinu stana sa pravom stanovanja (bostadsrätt)
Kupovina stana sa pravom stanovanja se vrši na sledeći način Ovde možete pratiti različite korake kupovine – od prijave interesovanja za neki stan, pa sve do momenta kada stan postaje spreman za useljenje.
“U toku“ (På gång)
“U toku“ označava da je projekat izgradnje stanova u pripremnom stadijumu, pred buduću prodaju i izgradnju Prijavite interesovanje (intresseanmälan) za projekat već sada, kako biste dobili više informacija o planovima za projekat.
Takođe možete dobiti informacije o tome da li treba da uradite još nešto kako biste bili pripremljeni kada prodaja počne, s obzirom na to da je kod izvesnih graditelja potrebno da budete prijavljeni kao interesent, što upravlja Vašim eventualnim rednim mestom prilikom raspodele stanova.
Za prodaju (Till salu)
Kada se obrada eventulnog spiska interesenata okonča, ostatak stanova će se ponuditi putem oglasa na početnoj web stranici. Novi građeviski projekti se često predstavljaju u posebnim izložbenim prostorijama tj ili u kancelariji agenta za nekretnine ili u blizini gradilišta.
Stupite u kontakt sa odgovornim agentom za nekretnine, kako biste dobili informacije o tome na koji način će prodaja stanova aktuelnog projekta biti obavljena.
Potpisivanje ugovora o rezervaciji (bokningsavtal)/predugovora (förhandsavtal)
Nakon pristanka na stan, u slučaju da vam se isti prethodno ponudio, dolazi vreme za potpisivanje ugovora o rezervaciji ili predugovora. U ovoj fazi Vam savetujemo da preispitate svoje materijalno stanje i da od Vaše banke tražite obećanje za kredit (lånelöfte).
U slučaju da Vam je potrebna pomoć sa kontaktom u banci, obratite se agentu za nekretnine (mäklare) odgovornom za projekat.
Ugovor o rezervaciji (bokningsavtal)
Ugovor o rezervaciji je oblik prijave interesovanja za neki stan i potpisuje se sa graditeljem stanova. Ovo se često obavlja u ranoj fazi projekta kada se javlja potreba za ispitivanjem interesovanja (potražnje) na tržištu. Ugovor o rezervaciji nije pravno obavezujući i ukratko znači da investitor rezerviše izvestan stan za Vas uz plaćanje izvesnog avansa (bokningsavgift). Avans čini deo konačne cene i odbija se prilikom plaćanja ukupnog iznosa.
U ovoj fazi Vi u svojstvu kupca može da odustanete od kupovine i da povratite avans, ali umanjen za sumu koja će pokriti administrativne troškove graditelja.
Predugovor (Förhandsavtal)
Predugovor je obavezujući ugovor između Vas i novonastalog udruženja za nosioce prava na stanovanje, u kojem se obavezujete na kupovinu stana. U ovoj fazi je sačinjen ekonomski obračun troškova, koji prikazuje obračunate troškove udruženja za vođenje brige o zgradi kao i troškove održavanja zgrade i troškove vezane za kapital. Troškovi su obračunati i uslovi se mogu i smeju menjati vezano za učešće tj kupoprodajnu cenu (köpeskilling), mesečnu kiriju i useljenje. Međutim, postoji zakonska regulativa koja štiti kupca od neosnovanih promena uslova, što u nekim slučajevima daje kupcu pravo da odustane od kupovine.
Kako je predugovor pravno obavezujući, kupac ne može odustati od kupovine osim u slučaju neosnovanih promena uslova. To se smatra kršenjem ugovora i može dovesti do novčane kazne. U slučaju da udruženje poseduje dozvolu izdatu od Centralnog registra za privredne subjekte (Bolagsverket) za primanje unapred plaćenog novca, to imaju pravo da od Vas traže kaparu za udruženje prilikom potpisivanja ugovora. Iznos kapare može da varira. U slučaju da ste u prethodnoj fazi uplatili avans (bokningsavgift), isti će se uračunati u iznos kapare.
Istovremeno sa potpisivanjem predugovora, Udruženje za nosioce prava na stanovanje će Vas, kao budućeg člana udruženja, proveriti (medlemskapsprövning). Međutim, nećete biti formalno primljeni u udruženje, dok se ne izvrši primopredaja stana.
Ugovor o enterijeri
U mnogim, ali ne i u svim, građevinskim projektima, se nudi prilika da budući stanari učestvuju u određivanju enterijera. Izbor i razlike u cenama variraju između projekata. Stupite u kontakt sa odgovornim agentom za nekretnine, kako biste dobili informacije o tome kako stvari stoje u aktuelnom projektu.
Ugovor o prenosu stana sa pravom na stanovanje
Kada udruženje za nosioce prava na stanovanje (bostadsrättsföreningen) sačini ekonomski plan, i dobije odobrenje od Centralnog registra za privredne subekte (Bolagsverket) da prepusti stan sa pravom na stanovanje (bostadsrätt) budućim stanarima, Vi ćete tada potpisati ugovor o prenosu stana sa udruženjem za nosioce prava na stanovanje. Ovo se obično obavlja nekoliko meseci pre useljenja. U većini slučajeva dajete kaparu čiji iznos može da varira, a iznosi koji su eventualno ranije, unapred, plaćeni, će se uračunati i odbiti. Prilikom potpisivanja ugovora o prenosu stana sa pravom na stanovanje (upplåtelseavtal), Vi pravno gledano postajete vlasnik stana.
Podaci u ekonomskom planu su sada konačni i obračunati izdaci iz predugovora su sada zaključeni. Kupac u ovoj fazi ne može odustati od kupovine, jer bi se to smatralo kršenjem ugovora i dovelo bi do novčane kazne.
Pre nego što udruženje potpiše ugovor o prenosu stana sa pravom na stanovanje, isto će preispitati da li Vas je moguće primiti kao člana udruženja. U slučaju da ste ranije potpisali predugovor, preispitivanje članstva je obavljeno prilikom potpisivanja, ali ste tek sada formalno primljeni kao član.
Došlo je vreme da prodate Vaš sadašnji stan
Ako imate u planu da prodate Vaš sadašnji stan, vreme je za pripreme. Mi ćemo Vam pomoći da napravite plan za prodaju, koji će se poklapati sa useljenjem u novi stan.
Izgradnja Vašeg novog stana
Tokom izgradnje Vašeg stana, kontinuirano ćete dobijati informacije o napredovanju radova. Nekim projektima je predviđen poziv za posetu gradilištu u određenom vremenu.
Tehnički prijem objekta
Pre nego što uselite u Vaš stan, mora se obaviti tehnički prijem od strane nezavisnog kontrolora, koji će proceniti da li je građevina odrađena po stručnim pravilima Stranke su graditelj stanova (bostadsbyggaren) i udruženje za nosioce prava na stanovanje (bostadsrättsföreningen).
U većini slučajeva Vi koji ste kupac stana dobijate mogućnost da prisustvujete, te možete da kontrolišete da su izbori koji ste napravili u vezi enterijere sprovedeni, koji iače nisu obuhvaćeni završnim tehničkim pregledom.
Napokon je došlo vreme za preuzimanje stana
Ako u ugovoru o prenosu stana sa pravom na stanovanje (upplåtelseavtal) nije definisan dan preuzimanja stana, to se mora obelodaniti najkasnije tri meseca pre dana preuzimanja stana. Konačna uplata se vrši par dana pre dana preuzimanja stana, ali se najkasnije mora obaviti na dan preuzimanja stana. Na dan preuzimanja stana, dobijate ključ od Vašeg novog stana.
S obzirom na to da u većini slučajeva više stanara preuzima svoje stanove istovremeno, moguće da će Vam se odrediti vreme kada možete koristiti lift, kako bi Vaše preseljenje proteklo glatko.
Uživajte u Vašem novom stanu
Kupovina novoizgrađenog stana je po pravilu duži proces nego kupovina postojećeg stana, ali kada osetite kako je biti prvi stanar u tom stanu, onda ćete pomisliti da je bilo vredno čekati.
Šest brzih savjeta na putu ka – domu!
• Stvorite sebi dobru sliku tržišta nekretnina – Gledajte statistiku i oglase nekretnina na: Hemnet.se, Maklarstatistik.se ili mäklarkontorens egna hemsidor.
• Takođe morate pribaviti pismeno obećanje za kredit – Razgovarajte sa više banaka o finansiranju stana i o tome koja pravila važe u Švedskoj.
•Idite na više prezentacija nekretnina – Posetite razne kvartove za stanovanje, kako bi ste stvorili sliku o tome gde želite da živite i koje kriterijume da zadovoljite u Vašem budućem domu.
•Zapamtite da ponude nisu vezujuće i da ništa nije gotovo pre nego što kupac i prodavac potpišu ugovor.
•Postavite puno pitanja agentu za nekretnine i iskoristite njegovo znanje. Agenti za nekretnine se u Švedskoj angažuju od strane prodavca ali oni takođe moraju voditi računa o najboljim interesima kupca.
•Ne zaboravite da kontrolišete stan – U Švedskoj kupac ima dužnost da kontroliše stan. Precizno kontrolišite stan koji želite da kupite i po potrebi angažujte nadzorno lice. Ako planirate da kupite stan sa pravom stanovanja, važno je kontrolisati ekonomiju udruženja.