«Путь домой» ― покупка и продажа жилья в Швеции

В Швеции представлены, главным образом, следующие три имущественно-правовые формы владения и пользования жильем:

1. Собственная недвижимость — вы живете в своем доме на собственном участке. Если вы решили приобрести дом с собственным участком, то вы в общем и целом сами распоряжаетесь своим жильем и отвечаете за все, что с этим связано.
   

2. Квартира в кондоминиуме - Вы живете в квартире с правом долгосрочного проживания (как участник кондоминиума). Вы совместно с другими жильцами владеете недвижимостью, образуя так называемое, товарищество совладельцев жилья (кондоминиум).  
   

3. Съемная квартира - Вы живете в квартире, арендуемой у владельца. В аренду могут сдаваться и целые дома, но чаще всего жильцы снимают квартиру за ежемесячную плату.

Помимо этих трех наиболее распространенных форм жилищно-правовых отношений, существует и ряд других. Существуют, например, квартиры в единоличной собственности – когда кто-то является владельцем квартиры, не вступая ни в какое объединение жильцов. Эта жилищно-правовая форма широко представлена во многих других странах, но для Швеции она не типична. Еще одна форма — жилье на арендуемом участке, когда вы владеете домом, но не землей под ним, которая лишь арендуется у владельца участка.

Если вы выбираете квартиру на правах члена кондоминиума, вы тем самым вступаете в товарищество совладельцев и можете распоряжаться своим жильем только совместно с другими его участниками. Лишь в своих собственных стенах вы будете хозяином своего жилища, но даже в этом случае вам может потребоваться согласие кондоминиума на определенный ремонт или перепланировку.

Ваши права и обязанности как члена кондоминиума могут существенно варьироваться в зависимости от количества домов и численности участников в нем. Упрощенно можно сказать, что чем меньше товарищество, тем в большей степени вы будете вовлечены в его деятельность. В крупных кондоминиумах, как правило, вовсе не требуется равной вовлеченности всех участников в совместное хозяйствование, однако это несет в себе и меньшие возможности влияния. Это важно учесть, прежде чем вы решите, где и как вы хотите жить.

Все агенты по недвижимости в Швеции имеют высшее образование и обязаны зарегистрироваться в органе государственного надзора, именуемом Инспекцией риэлторской деятельности. Деятельность агентов по недвижимости регулируется отдельной нормой шведского законодательства – Законом о риэлторской деятельности, поэтому при проведении сделок купли-продажи жилья в Швеции не требуется привлекать юристов или адвокатов. Агент по недвижимости отвечает за оформление всей юридической документации, необходимой для осуществления сделки купли-продажи жилья.

Нанимать и оплачивать работу риэлтора в Швеции обязан продавец. Риэлторы, как правило, имеют исключительное право продажи жилья, регулируемое соответствующим эксклюзивным соглашением. Таким образом, крайне редко встречаются ситуации, когда одним и тем же жильем занимаются сразу несколько агентов. Согласно Закону риэлтор обязан соблюдать интересы обеих сторон, поэтому в Швеции не нужны агенты со стороны покупателя. 

В сферу ответственности риэлтора входит посредничество при купле-продаже жилья, сведение покупателя с продавцом и способствование раскрытию продавцом всей информации о жилье, которую должен знать покупатель. Таким образом, риэлтор отвечает за сбор всей необходимой информации о жилье и за доведение ее до сведения покупателя.

В Швеции действуют нормативные требования в отношении сумм выплат по ипотечному кредиту и порядка погашения задолженностей, а также правило, по которому вы не можете взять кредит на сумму более 85 % от стоимости недвижимости, т. н. потолок ипотечного кредитования. Советуем вам поговорить с разными банками, чтобы получить достаточную информацию об их правилах кредитования и разобраться, какие у вас есть варианты при планировании покупки жилья. Также своевременно позаботьтесь о получении письменного кредитного обязательства от вашего банка. Если вы намерены взять кредит на покупку жилья, риэлтор попросит вас оформить его на момент начала торгов или перед подписанием контракта.

Существует множество способов поиска жилья, а сам поиск вашего будущего дома может занять немало времени. В сети есть ряд сайтов, которые могут сделать этот процесс проще и эффективнее. Наиболее популярными сайтами для ищущих жилье являются Hemnet.se и Booli.se, но вы можете зайти и непосредственно на собственные веб-сайты риэлторов. На этих ресурсах содержится много ценовой статистики и сравнительных цифр, которые могут вам пригодиться. Полезный совет: посетите разные жилые районы и сходите на несколько показов.

Наиболее распространенной формой показа жилья в Швеции является так называемый открытый показ. Это означает, что риэлтор укажет время показа в своем объявлении, и все спекулянты смогут прийти на показ в означенный день и время. В большинстве случаев можно также записаться на индивидуальные показы с риэлтором.

Все более распространенным стало явление, когда спекулянты-перекупщики просят о предварительном показе жилья и получают разрешение прийти и осмотреть жилье перед открытым показом. В результате, иногда может оказаться так, что жилье уже продано до начала открытого показа. Дело в том, что перекупщики имеют возможность предложить свою цену в любое время, а продавец может принять ставку и продать свое жилье еще до заявленного показа.  Если вас очень интересует какой-либо конкретный дом, целесообразно заранее сообщить об этом риэлтору. 

Во время показа жилья важно уделить достаточно времени для его тщательного обследования. Как покупатель, вы даже обязаны тщательно обследовать приобретаемое вами жилище, как того требует закон в своем предписании о т. н. «обязанности изучения объекта покупки». Это означает, что после подписания контракта вы не сможете привлечь продавца к ответственности за дефекты и недостатки в приобретенном вами жилище, которые вы имели возможность своевременно выявить. Тщательно изучить жилье в ходе открытого показа может оказаться нелегкой задачей, поэтому разумным будет попросить об индивидуальном осмотре. Тогда вы сможете спокойно обследовать весь дом перед принятием решения о покупке.

При этом нередко принято обращаться к услугам специалиста по экспертизе жилья. В ходе экспертизы специалист обследует практически каждый уголок, однако есть вещи, выходящие за рамки обычной экспертной процедуры. Специалист уведомит вас, какие детали обследования жилья охватывает его экспертиза, а какие вам придется выяснить самому.

Продавец может также предпочесть провести осмотр жилья перед тем, как выставлять предложение о его продаже на рынке. Вы, как покупатель такого жилья, получите протокол экспертизы для ознакомления. Это гибкий и удобный способ, но даже в этих случаях важно, чтобы покупатель выяснил моменты, не включенные в протокол экспертизы.

Если вы хотите приобрести кооперативную квартиру в кондоминиуме, вам также необходимо изучить экономическое состояние кондоминиума. Чаще всего хозяйственные показатели представлены в проспекте, выдаваемом участникам показа жилья; в отсутствие такового вам следует ознакомиться с последним годовым балансом и уставом кондоминиума. Если вы не очень хорошо разбираетесь в годовой отчетности, пожалуй, лучше будет обратиться за помощью к специалистам. Например, если вы берете заем на покупку жилья, банк может помочь с изучением финансово-экономического состояния кондоминиума. 

Довольно часто жилье выставляется на торги — это означает, что его цена превысит указанную в объявлении о продаже. Однако цена в результате может оказаться и ниже стартовой. Вместо этого, для большинства объектов первичного жилья указывается фиксированная цена; в таких случаях, как правило, действует правило очередности, по которому лицу, первым заявившему о заинтересованности в приобретении, предоставляется первоочередное право покупки.

В Швеции заявка на покупку в ходе торгов не накладывает никаких обязательств на разместившее ее лицо. Собственно, заявка и не рассматривается как обязывающий акт до момента подписания покупателем и продавцом договора купли-продажи. Продавец тоже не обязан продавать по какой-либо определенной цене и может отозвать свое предложение о продаже в любое время в ходе всего процесса до момента подписания соглашения. Кроме того, продавец может принять решение о продаже жилья иному покупателю, нежели предложившему самую высокую цену. 

Риэлтор обязан предоставить продавцу все поступившие заявки на покупку до подписания контракта. Согласно шведскому законодательству, риэлтор должен вести список всех поступивших заявок и лиц, их подавших. Покупатель и продавец могут ознакомиться с этим списком в день передачи жилья, когда риэлтор вручит им свои записи.

В контракте оговаривается все относящееся к сделке купли-продажи. Например, когда должен быть произведена оплата. И прежде всего, задаток. В обычных случаях покупателю дается от семи до десяти дней для уплаты задатка, который, как правило, составляет 10 процентов от покупной цены. Оставшаяся цена покупки выплачивается в день передачи жилья.

Также в контракте оговаривается все, что должно быть включено в комплект покупки, помимо стандартного перечня. Пожалуйста, прочитайте раздел «Что входит в комплект покупки жилья» или проконсультируйтесь со своим риэлтором при возникновении любых вопросов. 

В договор купли-продажи вносятся также возможные особые условия купли. В частности, это может касаться условий ипотечного кредитования или экспертного осмотра. Например, в случае с кондоминиумами всегда оговаривается, что покупатель должен получить одобрение кондоминиума и вступить в состав его участников. При оформлении контракта риэлтор должен установить личность покупателя на основании предъявленных им документов, как этого требует законодательство.

Бывает так, что человек сильно нервничает в связи с подписанием контракта. Поэтому, если у вас остались какие-либо вопросы, советуем переговорить с риэлтором до подписания контракта. Если даже после этого вы не будете до конца уверены в сделке, возможно, будет разумным взять с собой друга или пригласить переводчика на момент подписания контракта. 

Период между подписанием контракта и т. н. «днем заселения» (оговоренной датой передачи жилья новому владельцу) — самое подходящее время для продавца подготовиться к выезду из дома, а покупателю — въехать в свое новое жилище. 

Уборка помещений при переезде — это момент, затрагивающий обе стороны и четко регламентируемый в контракте. Уборка — комплексное мероприятие и ее трудно выполнить самому. Если вы продавец, вы должны выяснить, насколько трудоемкой будет процедура уборки, и принять соответствующее решение о необходимости наема клининговой фирмы.

Если что-либо в доме сломалось по причине естественного износа в период между продажей и заселением (передачей жилья новому владельцу), то расходы обычно несет покупатель. В случае поломки/разрушения или видимого ухудшения состояния по неосторожности продавца или в результате аварии, затраты на замену или восстановление, как правило, возлагаются на продавца.

День заселения (передачи жилья новому владельцу) — это день, когда вы выплачиваете оставшуюся сумму покупной цены и получаете ключи от своего нового дома. Теперь вы целиком и полностью несете ответственность за свое новое жилище. Независимо от того, въедете ли вы в тот же день или перенесете новоселье на более поздний срок. Со дня передачи следует оформить страховку на свое новое жилье.

В день передачи жилья покупатель и продавец встречаются в офисе риэлтора или в банке покупателя. Во время встречи риэлтор предоставляет продавцу и покупателю окончательную документацию по купле-продаже. Риэлтор также поддерживает связь с банком покупателя и продавца, чтобы обеспечить беспрепятственное прохождение сделки. Наконец, риэлтор вручает сторонам журнал с перечнем всех действий, предпринятых им в ходе исполнения своих маклерских функций. Журнал включает в себя список всех поступивших заявок на покупку этого жилья и лиц, их подавших.

В состав передаваемого при купле-продаже жилья входят также необходимые предметы обстановки, перечень которых регулируется шведским жилищным законодательством. К числу необходимых предметов обстановки, обычно оставляемых в доме прежним хозяином, относятся шкафы, кухонная плита, холодильник, морозильная камера, стиральная машина и сушилка. Для получения дополнительной информации обратитесь к вашему риэлтору. Продавец может сделать исключение из этих правил. Поэтому важно выяснить этот вопрос на ранней стадии, желательно перед показом жилья. Что именно будет исключено из числа передаваемых новому жильцу предметов обстановки, оговаривается затем в соглашении между покупателем и продавцом.

Даже в самой наилучшей сделке по купле-продаже жилья могут появиться подводные камни. При обнаружении каких-либо нюансов, которых вы как покупатель совершенно не ожидали, вам следует обратиться к продавцу напрямую. В этих случаях риэлтор может только консультировать и информировать обе стороны, однако не может действовать в интересах одной из них, будь то покупателя или продавца. Узнайте у своего риэлтора, какие нормы действуют в том или ином случае и как следует поступать при возникновении проблем. 

Однако, если вы считаете, что риэлтор допустил ошибку, вы можете обратиться прямо к нему. Если обращение к риэлтору не принесет желаемого результата, вам следует подать в его адрес письменную жалобу. Задокументируйте это обращение, например, подав свою жалобу письмом или электронной почтой. Если вам так и не удалось прийти к договоренности, вы, как потребитель, можете передать свое дело на рассмотрение в Рекламационный комитет по вопросам рынка недвижимости. 

Ниже приводится порядок покупки квартиры на правах члена кондоминиума в новостройке. Таким образом, вы сможете получить представление о разных этапах процесса — от предварительной заявки на приобретение жилья до того момента, как оно будет готово к заселению. 

Текущие проекты
Текущие проекты — это проекты строительства жилья, находящиеся в подготовительной стадии, предшествующей продаже и строительству. Отправьте предварительную заявку прямо сейчас, и вы получите дополнительную информацию о планировании проекта. 
Вы можете также получить сведения о том, необходимо ли вам принимать дополнительные меры чтобы подготовиться к началу продаж. Например, в некоторых строительных компаниях требуется, чтобы вы зарегистрировались в качестве потенциального покупателя, т. к. это влияет на номер вашей очереди при распределении жилья. 

Квартиры на продажу
После обработки реестра предварительных заявок перечень оставшихся на продажу квартир публикуется на нашем веб-сайте. Презентация новых строительных проектов зачастую проходит в специально предназначенных для этого помещениях, находящихся либо в офисе агентства по недвижимости, либо недалеко от строительной площадки. 

Для получения информации о продаже жилья в рамках интересующего вас проекта, свяжитесь с агентом по недвижимости, ответственным за сделки по этому проекту.

Заключение договора бронирования/предварительного договора
Если вам предложили квартиру, и вы согласились ее приобрести, то следует заключить договор бронирования жилого помещения (bokningsavtal) или предварительный договор (förhandsavtal). На этом этапе мы рекомендуем вам оценить ваше финансовое положение и получить кредитное обязательство (lånelöfte) в вашем банке.
Если вам необходима помощь при обращении в банк, обратитесь к агенту по недвижимости, ответственному за сделки в рамках интересующего вас проекта.

Договор бронирования жилого помещения
Договор бронирования жилого помещения — это один из видов предварительной заявки. Договор заключается совместно со строительной компанией. Такой договор часто заключается на ранней стадии проекта с целью изучения заинтересованности покупателей. Договор бронирования жилого помещения не имеет обязательной юридической силы. Вкратце договор подразумевает, что строительный подрядчик за определенную плату резервирует для вас определенное жилое помещение. Эта плата входит в общую стоимость сделки и вычитается при окончательном расчете. 

На этом этапе вы как покупатель можете отказаться от покупки и получить обратно сумму, выплаченную за бронирование, за вычетом административных расходов строительной компании.

Предварительный договор
Предварительный договор — это договор, заключаемый между покупателем (вами) и новообразованным кондоминиумом. Договор имеет обязательную силу и обязывает вас приобрести жилое помещение. На этом этапе производится анализ затрат, содержащий оценку предполагаемых затрат кондоминиума на приобретение недвижимости, оценку предполагаемых расходов по эксплуатации и стоимости капитала. Исходя из расчета затрат, некоторые условия сделки могут и должны измениться. Это касается, например, общей суммы сделки, размера ежемесячных платежей и даты заселения. Однако законодательство регламентирует защиту покупателя от необоснованных изменений указанных условий и в некоторых случаях дает покупателю право отказа от сделки. 

Поскольку предварительный договор имеет обязательную юридическую силу, то покупатель не может отказаться от сделки при иных обстоятельствах, т. е. при обстоятельствах, отличных от необоснованных изменений условий сделки. Отказ от сделки расценивается как нарушение договора и может повлечь за собой необходимость возмещения убытков. Если кондоминиум получил от Шведской службы регистрации предприятий (Bolagsverket) разрешение на получение предоплаты, тогда у него есть право внести в договор условие о том, что вы как покупатель обязаны при заключении договора внести предоплату в пользу кондоминиума. Размер предоплаты может варьироваться. Если вы на предыдущем этапе внесли плату за бронирование жилого помещения, то эта сумма будет учтена. 

До заключения предварительного договора кондоминиум проверяет вас как потенциального члена своей организации. Однако действительным членом кондоминиума вы становитесь только после передачи права пользования жилым помещением.

Участие в выборе отделки
Во многих проектах жилищного строительства, но не во всех, у будущих покупателей есть возможность участвовать в принятии решений по отделке жилых помещений. Возможность выбора отделки и ее стоимость варьируются в зависимости от проекта. Для получения информации о положении вещей в интересующем вас проекте, свяжитесь с агентом по недвижимости, ответственным за сделки в рамках проекта. 

Договор о предоставлении права пользования жилым помещением
После того как кондоминиум составит экономический план и получит от Шведской службы регистрации предприятий разрешение на передачу неограниченных во времени прав пользования жилыми помещениями без ограничения времени, вы заключите с кондоминиумом договор о предоставлении права пользования жилым помещением (upplåtelseavtal). В обычном случае это происходит за несколько месяцев до дня заселения. Зачастую от вас требуется сделать частичный платеж. Размер платежа может быть различным. Если вы ранее внесли предоплату, это будет учтено. После заключения договора о предоставлении права пользования жилым помещением вы юридически становитесь его собственником. 

К этому этапу окончательно определен экономический план, и установлены предполагаемые по предварительному договору затраты. На данном этапе покупатель не может отказаться от сделки. Это будет расценено как нарушение договора, которое может повлечь за собой необходимость возмещения убытков.

До подписания договора о предоставлении права пользования жилым помещением кондоминиум проверяет, можно ли принять вас в качестве члена своей организации. Если вы ранее заключали предварительный договор, то при этом вас проверяли как потенциального члена кондоминиума. Однако только теперь вы действительно приняты в качестве члена организации.

Продажа прежней квартиры
Если вы намереваетесь продать квартиру, в которой вы проживаете в настоящее время, вам следует подготовиться к этой сделке. Мы поможем вам составить план продажи таким образом, чтобы он был удобен с точки зрения времени заселения в новую квартиру. 

Строительство вашей новой квартиры
В период строительства вашей новой квартиры вы будете регулярно получать информацию о ходе работ. В ходе некоторых проектов вас могут пригласить на строительную площадку в специально отведенные для этого часы. 

Профессиональная экспертиза жилого помещения
Перед тем как вы заселитесь в новую квартиру и вступите во владение, независимый специалист проведет окончательную профессиональную экспертизу жилого помещения. Специалист оценит степень соблюдения профессиональных требований при строительстве. Участвующие стороны: строительная компания и кондоминиум. 
Зачастую вы как покупатель также можете присутствовать при экспертизе и можете проверить, были ли в должной мере выполнены ваши пожелания, т. к. такая проверка не входит в окончательную профессиональную экспертизу жилого помещения.

Квартира готова к заселению
Если в договоре о предоставлении права пользования жилым помещением не указана определенная дата заселения и вступления во владение (tillträdesdag), то ее следует сообщить покупателю не позднее, чем за три месяца до заселения и вступления во владение. Окончательный финансовый расчет зачастую происходит за несколько дней до даты заселения и вступления во владение. Расчет должен быть произведен не позднее указанной даты. В день заселения и вступления во владение вы получите ключи от вашей новой квартиры. 
Поскольку зачастую в новые квартиры одновременно въезжает большое количество жильцов, то в некоторых случаях для обеспечения максимально комфортного переезда вам может быть назначено определенное время пользования лифтом.

Добро пожаловать в вашу новую квартиру
Покупка квартиры в новостройке, как правило, представляет собой более длительный процесс, чем покупка существующей квартиры. Но когда вы почувствуете, что вы — самый первый человек, живущий в этой квартире, вы поймете, что этого стоило ждать.