Trouver le chemin de la maison – acheter et vendre un logement en Suède

Il existe en Suède trois principales formes courantes de logements :

1. Fastighet - (maison) – Vous habitez dans votre propre maison sur votre propre terrain. Si vous choisissez d’acheter une maison avec terrain, vous prenez vous même les décisions et avez alors en grande partie la responsabilité de tout ce qui concerne votre habitation.
   
   

2. Bostadsrättslägenhet - (appartement en copropriété) – Vous vivez en appartement et vous possédez le droit d’y vivre. Vous et les autres habitants possédez l’immeuble et formez ensemble une association appelée bostadsrättsförening (association de copropriétaires). 
   
   

3. Hyresrättslägenhet - (appartement de location) – Vous vivez en appartement et louez votre logement. Il y a aussi des maisons à louer mais il est plus commun de louer un appartement et de payer une somme mensuelle.

En plus de ces trois formes de logements les plus courantes, il existe d’autres manières de se loger. Il y a par exemple ägarlägenheter (appartements privés), un concept selon lequel on est propriétaire de son appartement mais il n’y pas d’association de propriétaires. Cela ressemble à la forme de logement que l’on retrouve dans de nombreux autres pays, mais cette forme n’est pas commune en Suède. Une seconde forme est arrende (propriétaire de maison sur terrain loué) qui implique que vous êtes propriétaire de la maison mais pas du terrain sur lequel est construit la maison et que vous louez de son propriétaire.

Si vous choisissez de vivre en bostadsrättslägenhet (appartement en copropriété), vous serez en même temps membre de l’association des propriétaires et vous prendrez alors ensemble les décisions concernant l’immeuble. Vous avez uniquement le droit de décision sur votre propre appartement, cependant il se peut que l’association des propriétaires doive approuver certains travaux de rénovations ou de réaménagement.

Ce qui est attendu de vous en tant que membre peut varier beaucoup selon le nombre de membres et de logements que compte l’association. Pour simplifier, on peut dire que plus l’association est petite, plus vous aurez à être membre actif dans l’association. Dans une plus grande association, il n’est souvent pas exigé d’être aussi actif mais cela peut aussi impliquer que vous aurez moins de possibilités d’influencer les choses. Il est important de s’en informer avant de décider du lieu où vous souhaitez vivre et de la forme de logement.

Tous les agents immobiliers en Suède ont été formés en école supérieure et doivent être enregistrés auprès d’une agence nationale de régulation, notamment Fastighetsmäklarinspektionen (l’Inspection des agents immobiliers). Le travail des agents immobiliers est régulé par une loi spéciale, Fastighetsmäklarlagen (la loi sur les agents immobiliers), et vous n’avez donc pas besoin de notaires ou d’avocats pour finaliser un achat de logement en Suède. L’agent immobilier est chargé de créer les documents nécessaires et juridiquement appropriés au cours d’une transaction.

En Suède, le vendeur engage et rémunère l’agent immobilier. L’agent immobilier a le plus souvent le droit exclusif de vente d’un logement étant régulé par un contrat avec droit exclusif. Il est donc très rare qu’un seul et même logement soit vendu par plusieurs agents. Selon la loi, l’agent immobilier se doit de faire valoir les intérêts des deux parties et c’est pourquoi il n’y pas besoin d’agent d’achat en Suède. 

L’agent immobilier est chargé de mettre le logement sur le marché, de mettre en contact l’acheteur et le vendeur et doit également faire en sorte que le vendeur informe l’acheteur de tout ce dont il a besoin de savoir concernant le logement. C’est donc la responsabilité de l’agent immobilier de rassembler toutes les informations nécessaires et de s’assurer que l’acheteur les obtiennent.

En Suède, il existe certaines exigences sur le montant du prêt immobilier à rembourser appelées amorteringskrav (exigences d’amortissement), et il existe une règle impliquant que vous ne pouvez pas emprunter plus de 85 % de la valeur du logement appelée bolånetak (plafond de prêt immobilier). Nous vous conseillons de parler à différents banques afin d’obtenir des informations sur ces règles et les différentes options qui s’offrent à vous lorsque vous vous préparez à acheter un logement. Procurez-vous également une promesse de prêt écrite au début du processus d’achat. Si vous avez besoin d’emprunter de l’argent pour acheter un logement, l’agent immobilier vous la demandera au début de l’enchère ou avant la signature du contrat.

Il existe plusieurs différentes manières de chercher un logement et trouver son futur domicile peut demander du temps. Il existe plusieurs sites internet qui facilitent et rendent le processus plus effectif. Les sites les plus populaires pour la recherche de logement sont Hemnet.se et Booli.se mais vous pouvez visiter directement les sites des agences immobilières. Sur ces pages, vous trouverez de nombreuses statistiques de prix et des montants comparatifs qui peuvent vous être utiles. Nous vous conseillons de visiter différents quartiers et de visiter de nombreux logements.

La forme la plus répandue de visite de logement en Suède est la visite appelée öppen visning (visite porte ouverte). Celle-ci implique que l’on trouve dans l’annonce de vente émise par l’agent la date de la visite et tous les éventuels acheteurs sont invités à visiter le logement à la date et à l’heure indiquée. Dans la plupart des cas, vous avez également la possibilité de réserver des visites privées avec l’agent immobilier.

Un phénomène qui est de plus en plus courant est que les éventuels acheteurs demandent à voir l’appartement en avant-première, donc demandent visiter le logement avant la visite porte ouverte. Dans certains cas, il se peut que le logement soit vendu avant même que la visite porte ouverte ait eu lieu. Les éventuels acheteurs ont d’ailleurs la possibilité d’offrir un prix à n’importe quel moment et le vendeur peut choisir d’accepter une offre et vendre son logement même avant la date de visite annoncée. Si vous êtes très intéressé(e) par un certain logement, il est donc sage d’en informer au plus tôt l’agent immobilier. 

Lors de la visite, il est important que vous preniez le temps de contrôler minutieusement le logement. En tant qu’acheteur, vous êtes dans le devoir de contrôler le logement, ce que l’on appelle undersökninsplikt (devoir d’inspection). Cela implique qu’après la signature du contrat, vous ne pouvez pas invoquer la responsabilité du vendeur en cas de problèmes et de défauts, que vous auriez pu découvrir. Il peut être difficile de faire une inspection minutieuse durant la visite porte ouverte et c’est pourquoi il peut être judicieux de demander une visite privée. Vous pouvez alors en toute tranquillité visiter et contrôler l’état logement avant de vous décider.

Il n’est pas rare de demander également l’aide d’un besiktningsman (inspecteur professionnel). Celui-ci inspecte presque tout mais il y a des choses qui ne sont pas inclues dans un état des lieux normal. L’inspecteur vous informe de ce qui est compris dans l’état des lieux et des choses que vous devez vous-même contrôler.

Le vendeur peut également choisir de faire faire l’état des lieux avant de mettre le logement sur le marché. En tant qu’acheteur d’un tel logement, vous recevrez un protocole de l’état des lieux à lire. C’est simple et pratique mais même dans ces cas, il est important qu’en tant qu’acheteur de contrôler ce qui ne sont pas inclus dans le protocole.

Si vous achetez un bostadsrätt (appartement en copropriété), vous devez également examiner l’économie de l’association des propriétaires. Le plus souvent, l’économie de l’association est jointe à la brochure concernant le logement que vous recevrez lors la visite de celui-ci, sinon veillez à prendre part du rapport annuel et des statuts de l’association. Si vous n’êtes pas habitué(e) à lire des rapports annuels, il peut être utile de demander de l’aide. Si vous devez par exemple emprunter de l’argent pour acheter, la banque peut vous aider à examiner l’économie du l’association. 

Une enchère a relativement souvent lieu, ce qui fait que le prix annoncé est dépassé. Mais il est également possible que le prix final soit plus faible que le prix initial. En ce qui concerne la majorité des nouvelles productions, un prix fixe est déterminé, ce qui implique que la possibilité d’acheter le logement est donnée aux acheteurs selon l’ordre dans lequel ils ont fait part de leur intérêt.

En Suède, faire une offre d’achat n’implique pas que vous vous y êtes engagé(e). L’offre n’est notamment pas une promesse d’achat avant que l’acheteur et le vendeur aient signé un contrat d’achat. Le vendeur n’est pas non plus dans le devoir de vendre son logement à un certain prix et peut choisir de suspendre la vente à n’importe quel moment durant le processus et ce jusqu’à la signature du contrat. Le vendeur peut de plus choisir de vendre son logement à un acheteur qui n’a pas offert la somme la plus élevée. 

L’agent immobilier doit présenter au vendeur toutes les offres faites jusqu’à que le contrat soit signé. Selon la loi suédoise, un agent immobilier doit enregistrer tous les acheteurs et les offres faites. Acheteur comme vendeur a le droit de prendre part à ces informations à la date de l’accès au logement quand l’agent immobilier remet son journal.

Le contenu du contrat détermine les conditions de vente et d’achat du logement. Par exemple, la date du paiement. En premier lieu, l’acompte. Dans la plupart des cas, l’acheteur a de sept à dix jours pour verser un acompte qui normalement est de 10 % du prix de vente. Le reste sera versé le jour de l’accès au logement.

Le contrat détermine également ce qui est inclus dans l’achat en plus de ce qui est considéré comme normal. Lisez la section Que comprend le logement ? ou demandez à votre agent immobilier si vous n’êtes pas sûr(e). 

Le contrat contient également les éventuelles conditions concernant l’achat. Il peut s’agir entre autres des conditions de prêt pour le logement ou de l’état des lieux. En ce qui concerne les appartements en copropriété, il y a toujours, par exemple, une condition impliquant que l’acheteur doit être approuvé par l’association et devenir membre de celle-ci. Lors de la signature du contrat, l’agent immobilier gardera les informations concernant l’identité de l’acheteur, ce qui est exigé par la loi.

Dans certains cas, la signature d’un contrat peut-être ressentie comme un moment de stress. Un conseil est d’en parler avec votre agent immobilier si vous avez quelques questions. Si vous ne vous sentez toujours pas sûr(e) de vous, il peut être judicieux de demander à un ami de vous accompagner ou de faire appel à un(e) interprète lors de la signature du contrat. 

La période entre la signature du contrat et l’accès au logement permet de se préparer – le vendeur doit quitter son domicile et l’acheteur emménage dans son nouveau chez-soi. 

Le nettoyage du logement avant de le quitter concerne les deux parties et est clairement spécifié dans le contrat. Le nettoyage demande beaucoup de travail et il peut être difficile de le faire soi-même. En tant que vendeur, vous devez donc être conscient de l’étendue du travail et par la suite décider de faire appel à des professionnels ou non.

Si quelque chose dans le logement ne fonctionne plus dû à l’usure normale et à son âge entre la vente et le jour d’accès au logement, il est coutume que l’acheteur prenne en charge les frais de réparation ou de remplacement. Par contre, si quelque chose ne fonctionne plus ou se détériore considérablement des suites des négligences du vendeur, ou par accident, le vendeur a normalement la responsabilité de faire réparer ou de remplacer ce qui ne fonctionne plus.

Le jour de l’accès au logement est le jour du versement de l’argent et vous recevez les clés de votre nouveau domicile. Vous avez à ce moment là entièrement la responsabilité du nouveau logement. Que vous emménagiez le jour même ou plus tard. À partir de là, il est recommandé de prendre une assurance logement.

Le jour de l’accès au logement, l’acheteur et le vendeur se rencontrent à l’agence immobilière ou à la banque de l’acheteur. Durant le rendez-vous, l’agent immobilier présente les documents finaux au vendeur et à l’acheteur. L’agent immobilier peut également contacter les banques du vendeur et de l’acheteur afin de s’assurer que tout se passe comme il se doit. Pour finir, l’agent immobilier remet un journal qui décrit les différentes phases accomplies par l’agent immobilier au cours de sa mission. Le journal comprend également la liste des offres faites sur laquelle figurent les personnes ayant participé à l’éventuelle enchère

Ce qui est considéré faire partie d’un logement et donc inclus dans un achat est réglementé par la loi en Suède. Quelques exemples de ce qui fait normalement partie d’un logement sont les placards, la gazinière, le réfrigérateur, la machine à laver et le sèche-linge. N’hésitez pas à demander plus d’informations à votre agent immobilier. Le vendeur peut faire une exception à ces règles. Il est alors important que cela soit révélé au début du processus, et ce volontiers avant la visite. Ce qui ne sera pas inclus est stipulé dans le contrat signé entre acheteur et vendeur.

Même lors de la meilleure transaction, certaines questions peuvent le long du processus. S’il s’avère par exemple que quelque chose d’inattendu se produit, vous devez directement contacter le vendeur. Dans ce cas, l’agent immobilier peut uniquement guider et informer les deux parties mais ne peut pas intervenir en faveur de l’acheteur ou du vendeur. N’hésitez pas à demander à votre agent immobilier les règles préalables et ce que vous devez faire pour résoudre les éventuels problèmes. 

Si vous estimez par contre que l’agent immobilier a commis une erreur, vous pouvez alors vous tournez directement vers lui/elle. Si vous n’êtes toujours pas satisfait(e) après un premier contact, vous devez déposer une réclamation écrite à l’agent. Documentez le processus, par exemple, en transmettant votre réclamation par lettre ou courriel. Si vous n’arrivez pas à vous mettre d’accord, vous pouvez demander en tant que consommateur à Fastighetsmarknadens Reklamationsnämnd (le Comité de réclamation du marché immobilier) de juger votre situation. 

Comment achetez un logement neuf. Voici les différentes étapes à suivre – à partir du moment où vous avez fait par de votre intérêt jusqu’à la prise de possession du logement.

På gång (En cours)
På gång indique qu’un projet d’habitation est pour le moment en stade de préparation avant la mise en vente et la construction. Faites part de votre intérêt pour le projet dès aujourd’hui pour obtenir plus d’informations sur les plans concernant le projet. 
Vous pouvez également obtenir des informations sur ce que vous devez faire de plus afin d’être prêt lors de la vente puisque, par exemple, certains constructeurs exigent que vous soyez enregistré comme acheteur possible chez eux, puisque cela peut influencer votre place dans la liste d’attente lors de la distribution des logements.

À vendre
Lorsque nous avons fini de traiter l’éventuel registre des personnes intéressées, le reste des appartements à vendre sont publiés sur notre site internet.  Les nouveaux projets de construction sont souvent présentés dans des salles d’expositions spéciales, soit dans les bureaux de l’agent immobilier, soit à proximité du site de construction. 

Contactez l’agent immobilier responsable pour obtenir des informations sur le processus de vente du projet actuel.

Signez le contrat de pré-vente/réservation
Si un logement vous est proposé et vous acceptez de l’acheter, c’est le moment de signer un contrat de réservation ou un contrat de pré-vente. À ce stade, il est recommandé d’avoir vérifié ses finances et d’avoir obtenu une promesse de prêt auprès de sa banque.
Si vous souhaitez obtenir de l’aide lors de contact(s) avec une banque, demandez à l’agent responsable du projet.

Contrat de réservation
Signer un contrat de réservation est une manière de faire part de son intérêt pour le logement et est signé avec le constructeur du logement. Cela a souvent lieu au début du projet car l’on souhaite évaluer l’intérêt pour le marché. Le contrat de réservation n’est pas contraignant et implique, brièvement, que le constructeur réserve un logement à votre nom contre des frais de réservation. Les frais sont une part de la somme totale et en sont déduits du paiement final. 

À ce stade, vous pouvez en tant qu’acheteur annuler la vente et les frais de réservations vous seront remboursés, excepté un montant équivalent aux frais administratifs du constructeur.

Contrat de pré-vente
Le contrat de pré-vente est un contrat contraignant entre vous et l’association de propriétaires selon lequel vous vous engagez à acheter le logement. À ce stade, une analyse des coûts est réalisée et décrit les frais de l’association relatifs à l’acquisition de logements ainsi que les coûts de capitaux et les frais d’exploitation. Les frais sont calculés et les conditions concernant, par exemple, l’acompte, les frais mensuels et la prise de possession du logement peuvent changer. Il existe cependant une réglementation légale qui protège l’acheteur contre les changements de conditions non-justifiés donnant dans certains cas à l’acheteur le droit de d’annuler la vente. 

Puisque le contrat de pré-vente est légalement contraignant, l’acheteur ne peut annuler la vente uniquement lors de changement non-justifiés. Cela est considéré être une rupture de contrat et peut entraîner des dommages et intérêts. Si l’association est autorisée par Bolagsverket (l'Office suédois d'enregistrement des sociétés) à percevoir un acompte, celle-ci a le droit de vous demander de verser un acompte à l’association lors de la signature du contrat. Le montant de l’acompte peut varier. Si vous avez déjà payé les frais de réservation, le montant sera déduit du montant total. 

Lors de la signature du contrat de pré-vente, l’association de propriétaire fait une évaluation de votre candidature, celle-ci ne sera cependant pas formellement acceptée avant la cession du logement.

Agencement du logement
Dans de nombreux projets, mais pas tous, vous avez la possibilité de faire partie de la prise de décisions concernant l’agencement de nouveau logement. Les options et les différences de coûts varient d’un projet à un autre. Contactez l’agent immobilier responsable pour obtenir des informations sur les conditions relatives au projet actuel.

Contrat de cession
Lorsque l’association de propriétaires a établi un plan de financement et obtenu l’accord de Bolagsverket de céder un logement, vous signerez un contrat de cession avec l’association. Généralement, cela a lieu quelques mois avant la date de prise de possession du logement. Vous verserez dans la plupart des cas une somme partielle dont le montant peut varier, les éventuels acomptes versés ultérieurement seront pris en compte. Vous devenez légalement le propriétaire du logement lors de la signature du contrat de cession. 

Les informations contenues dans le plan de financement sont désormais définitives et les coûts figurant dans le contrat de pré-vente sont fixés. À ce stade, l’acheteur ne peut pas annuler l’achat sans que cela soit considéré comme une rupture de contrat pouvant résulter au paiement de dommages et intérêts.

Avant que l’association signe le contrat de cession, celle-ci évalue votre candidature avant de vous accepter comme membre. Si vous avez auparavant signé un contrat de pré-vente, l’évaluation de votre candidature a eu lieu en même temps mais ce n’est que maintenant que vous serez formellement accepté.

C’est le moment de vendre votre logement actuel ?
SI vous avez l’intention de vendre votre logement actuel, c’est le moment de s’y préparer. Nous vous aidons à établir un plan de financement de sorte qu’il coïncide avec la prise de possession du nouveau logement.

Votre nouveau logement avance
Pendant la construction de votre nouveau logement, vous recevrez régulièrement des informations concernant l’évolution de la construction, et dans certains projets vous pouvez également être invité à visiter le site de construction à un jour et une heure donnés.

État des lieux
Avant d’accéder au nouveau logement, un état des lieux final sera effectué par un agent indépendant qui évalue si le logement répond aux normes. Les parties sont le constructeur et l’association des propriétaires. 
Dans de nombreux cas, vous pouvez en tant qu’acheteur être présent lors de l’état des lieux pour vous assurez que vos choix concernant l’agencement ont été respectés puisque cela n’est pas compris dans l’état des lieux.

Vous pouvez enfin accéder au logement
Si une date de prise de possession du logement n’a pas auparavant été indiquée dans le contrat de cession, vous devez en être informé au plus tard trois mois avant. Le paiement final a souvent lieu quelques jours avant la date de prise de possession du logement mais doit être effectué au plus tard le jour de le prise de possession. Vous recevrez les clés du nouveau logement le jour de la prise de possession du logement. 
Puisque dans de nombreux cas, plusieurs personnes ont accès à leur logement en même temps, il se peut qu’il vous soit attribué un horaire d’accès à l’ascenseur afin que votre installation se fasse dans les meilleures conditions possibles.

Profitez de votre nouveau logement
Le processus d’achat d’ un logement neuf est généralement plus long que celui d’un logement existant mais lorsque vous avez la possibilité d’éprouver la sensation d’être le premier à y habiter, vous ne regretterez pas d’avoir eu à attendre.